家园与希望：为哈萨克斯坦的经济适用房和家庭投资调动私人资本

核心观点

哈萨克斯坦的住房市场面临着强劲的需求、不均衡的供应和可负担性压力。尽管政府提供了大量的公共支持，但住房可负担性仍然是一个主要挑战，这反映了抵押贷款融资、补贴设计和资金模式中的结构性效率低下。哈萨克斯坦拥有坚实的宏观金融基础和完善的资本市场基础设施，可以平衡其住房金融生态系统，在提高可负担性的同时降低财政成本和吸引更多私人资本。

关键数据

• 哈萨克斯坦近几年的实际国内生产总值 (GDP) 增长率平均约为 5%，但高通胀和较高的利率侵蚀了家庭购买力。
• 抵押贷款主要集中在阿拉木图、阿斯塔纳和希姆肯特，占新发放贷款的一半以上。
• 住房供应稳步增长，平均每年约 20 万套新单位，但可负担性仍然有限。
• 只有大约 20% 的最富裕家庭收入能够负担得起现有金融解决方案中的住房，远低于国际基准。
• 阿拉木图和阿斯塔纳的平均房价接近 4500 万坚戈（约 8.8 万美元），远远超过了大多数家庭在没有大量转售权益的情况下所能负担的借款能力。
• 住房补贴总额约为 9500 亿坚戈（约 20 亿美元），占 2024 年国内生产总值 (GDP) 的 0.7%。

研究结论

• 哈萨克斯坦的抵押贷款市场总额超过 6 万亿坚戈（120 亿美元），几乎平均分配在 Otbasy 银行的储蓄和贷款 (S&L) 系统和其他二级银行之间。
• OTB 在新发放贷款中占主导地位，主要依靠由公共补贴支持的优惠存款。
• 抵押贷款组合年轻，未经完整的信贷周期考验，而资本市场融资选项（如担保债券或抵押贷款支持证券）则不存在。
• 公共住房补贴规模合理，但效率不高，补贴往往使高收入家庭受益，并且经常与私人融资竞争，而不是补充私人融资。
• 建议进行战略和治理改革，合理化和目标化补贴，以及市场深化和创新，以提高住房可负担性，降低财政负担，并吸引更多私人资本。