房地产行业周报：行业β仍受制于市场验证进度

核心观点

在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，房地产行业的β表现仍受制于“去库存与价格企稳”的验证进度。二手市场先修复、新房市场滞后的格局延续，资金在二级市场继续偏好深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强的房企。虽有政策托底与核心城市二手链条改善，但土地与新开工市场仍显疲弱，融资净额波动提示行业出清未达终局，β行情易受数据扰动。

行业基本面跟踪

1. 新房成交及库存

   • 上周30大中城市新房成交面积193.7万方，累计同比-8.6%。
   • 近四周平均成交171.7万方，同比-1.9%，环比+1.7%。
     • 一线城市：近四周平均成交59.25万方，同比+5.1%，环比+2.9%。
     • 二线城市：近四周平均成交75.67万方，同比-3.2%，环比+0.6%。
     • 三线城市：近四周平均成交36.77万方，同比-9%，环比+2.3%。
   • 上周14城商品住宅可售面积7411.17万方，同比-6.75%，环比+0.04%，去化周期19.35个月，一线城市去化周期13.42个月。

2. 二手房成交及挂牌

   • 上周20城二手房成交面积273.89万方，累计同比+1.4%。
   • 近四周平均成交244.72万方，同比+19.3%，环比-2.5%。
   • 截至2026/5/11全国城市二手房出售挂牌量指数为1.67，环比-12.6%，挂牌价指数为143.04，环比-0.09%。

3. 土地市场成交

   • 上周100大中城市新增供应住宅类土地44宗，成交36宗；商服类土地新增87宗，成交46宗。
   • 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，商服类为0.62。
   • 近四周成交住宅类土地楼面均价7464元/平方米，溢价率7.54%；商服类土地楼面均价1932.5元/平方米，溢价率1.48%。

行情回顾

• 上周A股申万一级房地产行业指数下跌3.69%，跑输沪深300指数3.39pct。
• 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌6.41%，跑输恒生综合指数4.72pct。

投资建议

建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。