香港写字楼市场正重回投资者视野，核心区和高质量写字楼物业呈现复苏态势，价格处于极具吸引力水平，吸引重新关注此板块的买家。本报告分析市场变化动力，协助买家识别投资机会。
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市场复苏初现
- 香港写字楼市场复苏有实质改善支持，IPO市场回暖和外来公司设点带动办公需求。
- 2025年整体租赁活动显著改善，新租赁面积达480万平方呎，净吸纳量近160万平方呎，创2018年以来新高。
- 核心区甲级写字楼租金反彈，2026年第一季中区租金按季升5.5%，带动整体租金2.4%升幅。
- 写字楼物业成交占大额非住宅物业投资市场成交额70%，为过去十年最高。
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写字楼资产重新成为焦点
- 写字楼投资市场自2025年下半年复苏，结束三年低迷期。
- 高息环境和写字楼市场供应高峰导致写字楼投资占比大幅下滑，2020年占63%，2021年和2022年分别降至14%和24%。
- 写字楼租金和售价较高峰期分别下跌42%和66%，吸引自用型买家和投资者。
- 2025年写字楼物业投资额占大额商用物业投资市场70%，创十年新高。
- 自用型买家收购活动占投资额75%，较2024年36%大幅上升，主要来自内地企业、教育机构及银行金融业。
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自用型买家：收购与租賃比较
- 写字楼资本价值和租金在不同周期中大致同步，当前租金率先复苏，资本价值仍处低位，较2018年高位下挫约66%。
- 未来五年甲级写字楼新增供应将下降，潜在可供收购的优质写字楼减少。
- 预计2026年起写字楼租金将持续复苏，中区甲级写字楼租金升幅超30%，整体平均租金升幅约17%。
- 待售写字楼不良资产减少，具吸引力的资产已不多，为有意收购的买家提供机会窗口。
- 收购写字楼前期成本包括成交价、装修支出、年度占用成本和机会成本，但可对冲长期成本上升风险，并获取潜在资本增值。
- 租赁写字楼初始投入较低，但需承受租金上行周期中被锁定较高租金条款的风险，且租金支出属运营开支，无增值可能。
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买家类型及偏好
- 三大主要买家类型：内地企业、教育机构及银行金融业，合共占近期自用型买家写字楼收购个案逾90%。
- 教育机构需求受政府政策推动，校園及教学设施需求持续增长，偏好邻近校園和港铁站，注重实用设施。
- 银行及金融机构偏好核心地段、现代化甲级写字楼，注重企业形象和品牌展示，如海景视野和命名权。
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要点及总结
- 当前市场周期为长线用家和资金充裕投资者提供入市窗口，可低位吸纳资产。
- 优质写字楼资产日益稀缺，尤其是核心商业区。
- 核心地段具广告标志、品牌效应的甲级写字楼将备受追捧。
- 预期更广泛投资者和买家群体将持续活跃，自用型买家尤為进取。
- 收购写字楼是长期成本管理策略，体现对香港市场的策略性及长远承诺。
