第二季度香港寫字樓、零售、物流及資本市場報告

MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2024年第二季度 同比變化 19.8% 待租率* 31.8萬 淨吸納量（平方呎） HK$46.9 租金（港幣/平方呎/月） 資料來源：戴德梁行研究部 未來一年預測 淨吸納量連續三個季度錄得正數吸納面積達318,000平方呎 香港甲級寫字樓市場整體淨吸納量連續三個季度錄得正數，本季吸納面積達318,000平方呎，主要受九龍東(155,600平方呎)的新建寫字樓帶動，反映租戶仍傾向節省成本搬至非核心區。季內共有兩座寫字樓落成，分別為坐落中區的長江集團中心二期(419,600平方呎)和位於九龍東的KTR350(196,300平方呎)，它們的落成促使整體待租率按季升0.2個百分點至19.8%水平。整體甲級寫字樓租金持續下調，按季跌1.5%至每月每平方呎港幣 $46.9水平。當中，灣仔及銅鑼灣、港島東和九龍西的跌幅較爲明顯，均按季跌2.6%，主要因爲在待租率高企下，業主更願意提供優惠的租金以留住現有租客和吸引新租戶進駐。 租賃勢頭持續改善以保險業最為活躍 第二季寫字樓租賃市場氣氛持續改善，本季度新租賃面積錄得約964,500平方呎，比去年同期升75%。當中以保險業最爲活躍，佔季內新租賃面積的22％，專業服務及房地產行業(21%)和銀行及金融業(19%)緊隨其後。在保險業方面，友邦保險承租了九龍東AIRSIDE五層寫字樓樓面，共涉及 （以上資料指整體甲級寫字樓市場;除特別標示外，所有面積以實用面積計算） *待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓面 香港經濟數據 2024年第二季度 133,800平方呎，同時亦新租用港威大廈二座一層約14,700平方呎樓面。至於專業服務及房地產行業，有企業及基金服務品牌瑞致達(Vistra)進駐灣 仔及銅鑼灣區利園一期三層共35,400平方呎空間，亦有共享辦公室營運商BelaOffices承租九龍東二號海港廣場一層樓面(20,200平方呎)。另外， 銀行及金融業則有香港交易所租用了中區交易廣場一座約13,000平方呎辦公空間，以及昇世資產管理承租利園一期11,500平方呎樓面。 預計平均租金於2024年内調整7%至9% 展望後市，年內餘下數月將有一個位於九龍東的寫字樓項目竣工入市，預計將爲市場迎來10萬平方呎的新增寫字樓空間。市場上新增供應充足，將 2.7% GDP增長 (2024年第一季度) 1.2% 同比未來 變化一年預測 能為企業和租戶提供了大量升級搬遷的優質寫字樓選擇。然而，我們預計至2024年底，寫字樓市場整體待租率將被推高至近20％水平，屆時將加劇租賃市場的競爭，尤其是較多新增供應的分區。正因如此，業主將更願意升級他們的寫字樓項目以提升在市場上的競爭力，例如為辦公大樓注入環境、社會和管治(ESG)以及科技元素。另一方面，我們維持整體寫字樓租金全年跌7%至9%的預測。 甲級寫字樓淨吸納量及新增供應甲級寫字樓租金及待租率 百萬(平方呎) CPI增長*(2024年5月) 4.0 3.0 淨吸納量(平方呎)新供應(平方呎) 2.9 100 80 租金,港幣每平方呎每月(左軸)待租率(右軸) 24% 20% 3.0% 2.0 1.21.6 16% 失業率** (2024年2月至5月) 1.0 0.0 0.30.1 0.3 0.660 40 12% 8% 資料來源：香港政府統計處；穆迪分析 *綜合物價指數，未經季節性調整 **該3個月移動平均，經季節性調整 -1.0 -2.0 -3.0 -0.6-0.3 -2.3 20202021202220232024上半年 20 0 2020 2021 2022 2023 4% 0% 2024 資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部 區域 存量(平方呎) 待租面積(平方呎) 待租率 本季度淨吸納量 (平方呎) 年初至今淨吸納量 (平方呎) 施工面積 2024-2028 甲級寫字樓租金 港元/美元/歐元/ 市場資料 (平方呎)* 平方呎/月 平方呎/月 平方呎/月 中區 16,266,486 2,866,865 17.6% 130,823 81,097 786,300 $83.3 $10.7 €9.9 灣仔及銅鑼灣 9,434,924 1,387,619 14.7% 40,983 87,971 1,160,400 $48.3 $6.2 €5.8 尖沙咀 10,073,414 1,517,099 15.1% 24,327 66,107 2,582,400 $42.9 $5.5 €5.1 核心區 35,774,825 5,771,583 16.1% 196,133 235,175 4,529,100 $62.8 $8.0 €7.5 港島東 9,430,396 1,702,286 18.1% 18,398 -2,079 - $37.6 $4.8 €4.5 港島南 2,761,041 758,647 27.5% -61,380 -48,009 238,400 $26.2 $3.4 €3.1 九龍東 17,069,255 4,033,833 23.6% 155,617 445,273 410,700 $25.8 $3.3 €3.1 九龍西 5,536,292 1,728,807 31.2% 9,254 -48,137 - $29.3 $3.8 €3.5 非核心區 34,796,984 8,223,574 23.6% 121,890 347,048 649,100 $29.7 $3.8 €3.5 香港整體 70,571,809 13,995,156 19.8% 318,023 582,223 5,178,200 $46.9 $6.0 €5.6 匯率:1美金=0.9321歐元=7.8082港幣(截止2024年6月18數據) *上述表示的所有面積均以實用面積計算 2024年第二季度主要租賃成交 寫字樓 區域 租戶 面積（平方呎） 租賃類型 AIRSIDE 九龍東 友邦保險 133,800 擴充樓面 九龍貿易中心A座 九龍西 中國移動 35,500 搬遷 利園一期 灣仔及銅鑼灣 瑞致達Vistra 35,400 搬遷 太古灣道12號 港島東 德豐Defond 23,100 擴充樓面 二號海港廣場 主要在建項目 九龍東 BelaOffices 20,200 搬遷 寫字樓 區域 發展商 面積（平方呎） 預計落成時間 InternationalGatewayCenter 尖沙咀 新鴻基地產 2,112,000 2025 利園八期 灣仔及銅鑼灣 希慎/華懋 750，000 2026 藝術廣場大樓 尖沙咀 新鴻基地產 470,400 2026 港島一號中心 灣仔及銅鑼灣 文華東方/香港置地集團 410,400 2025 常悅道15號 九龍東 爪哇 310,700 2025 資料來源：戴德梁行研究部 鄧淑賢 執行董事，香港區研究部主管鰂魚涌太古坊華蘭路18號 港島東中心27樓 電話：+85229567021 rosanna.tang@cushwake.com 黃詠聰 香港區研究部經理 鰂魚涌太古坊華蘭路18號港島東中心27樓 電話：+85229567041 anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 關於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 ©2024戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認爲是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息参考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。 本報告中的任何内容均不得被視爲CWK證券未來表現的指標。您不應基於此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對於基於本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。 MARKETBEAT 香港 寫字樓市場2024年第二季度 MARKETBEAT 香港 2024年第二季度零售市場 30,000 每月家庭入息(港元) 3.0%1 失業率(24年2月-5月) 77.8%2 訪港旅客 同比未來 變化一年趨勢 受居民和旅客消費模式改變影響零售業銷售額放緩 隨著入境旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風變相削弱本地消費，今年1月至5月本地零售業總銷售貨額總計1,615億港元，按年跌6.1%。除了“藥物及化妝品”(按年升8.5%)之外，大部分零售類別都呈下調之勢。珠寶及鐘錶(按年跌10.6%)、服飾及配飾(按年跌9.2%)和食品、酒類飲品及煙草(按年跌5.1%)等主要零售類別的表現亦遜於去年同期。 整體街舖空置率大致穩定支持租金復甦 第二季有國際品牌趁著租金回調在核心街區的一線地段開舖。其中，瑞士運動品牌OnRunning昂跑進駐皇后大道中一個3,680平方呎地舖，作其香港首間專門店和旗艦店。另外，瑞士頂級腕錶品牌法穆蘭FranckMuller和意大利知名時裝品牌Falconeri先後承租了皇后大道中的舖位，分別涉及1,630和1,110平方呎。在銅鑼灣，日本大型二手奢侈品公司BrandOff亦擴張至啟超道地舖。至於九龍區方面，本地連鎖珠寶品牌金至尊珠寶在尖沙咀海防道開設新舖。以上交易反映部分奢侈品零售商仍積極擴展在一線地段的版圖，以迎接旅客數目增加的商機。 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析 1經季節性調整三個月移動平均 2該數據指2024年1-5月 香港經濟數據-2024年第二季度 同比變化 2.7% GDP增長 (2024年第一季度) -13.1% 零售額增長3 未來一年趨勢 本季度整體一線街舖空置率大致穩定，各區平均空置率約7.8%。受惠於旅客人流增多，尖沙咀區空置率按季下調1.2個百分點至10.6%，而銅鑼灣(2.6%)、中環(7.0%)和旺角(11.1%)則按季持平。隨著零售租賃氣氛逐漸回暖，各區一線街舖租金錄得繼續回升，當中以尖沙咀區的最為明顯，按季升2.8%，其次為按季升2.7%的中環區。餐飲租金在季內也錄得增幅，並以港島區的升幅較為明顯，銅鑼灣和中環按季升3%，而尖沙咀和旺角區則按季錄得少於1%的輕微增幅。 租賃需求將繼續以國內品牌爲主力 雖然季內有國際品牌趁著租金回調在核心街區開設新舖，但由於內地旅客和本地市民消費模式的轉變仍然存在不確定性，故零售商在制定其擴張策略時普遍取態審慎。展望未來，相信短期內租賃需求將繼續以受歡迎的國內零售和餐飲品牌爲主力。另一方面，政府最近亦公布了2024年下半年香港盛事年表。相信這些大型活動能為入境旅客帶來更多獨特和「深度遊」體驗，為核心街區帶來更多人流和消費活動。 一線街舖平均租金餐飲業平均租金 租金(港幣/平方呎/月)租金(港幣/平方呎/月) 4.8% 私人消費開支增長 (2024年第一季度) 1.2% CPI增長4 (2024年5月) 2,000 1,500 1,000 500 0 20192020202120222023