中国城市运行周期跟踪（2026.Q1）：一线城市领跑复苏

核心观点与关键数据

• 城市运行周期：2026年Q1，约21%的城市房地产市场已进入筑底期，政策效果逐步显现，但市场企稳仍需时间。
• 价格趋势：
  • 一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨，结束了近三年的下跌趋势。
  • 新房价格环比跌幅收窄，但同比降幅继续扩大；二手房价格环比降幅连续收窄，结束2025年下半年的急跌。
  • 二线城市价格整体趋于稳定，但部分城市如大连、郑州波动幅度较大。
• 成交套数：
  • 一线城市新房成交同比下滑26%，市场仍处筑底阶段；二手房成交同比下降4%，但同比2024年和2023年分别增长31%和5%。
  • 二线城市新房成交同比下滑更显著，Q1月均成交仅5.4万套，降幅逐年扩大；二手房成交同比下降8%，但同比2024年同期增长10%。
• 出清周期：
  • 一、二线城市出清周期均持续攀升，均超过2024年峰值，达到2023年以来最高水平。
  • 一线城市出清周期突破23个月，二线城市接近26个月历史高位，市场库存去化压力加大。

研究结论

• 市场分化：一线城市市场韧性较强，政策刺激下率先出现修复迹象；二线城市库存压力突出，下行压力更大。
• 需求动能：新房市场销售动能仍有待激活，二手房市场相对活跃，但购房者观望情绪仍浓厚。
• 政策影响：地方政策陆续出台，但市场企稳依赖政策持续发力、风险化解和产业人口结构优化。
• 风险提示：部分城市数据发布时间晚，市场复苏需依赖政策持续发力；若政策不及预期，城市复苏将延缓。

关键指标数据

• 一线城市新房价格：3月环比上涨0.2%，结束连续10个月下行；二手房3月环比上涨0.4%，结束长达11个月下跌。
• 二线城市新房成交：2026Q1月均成交5.4万套，同比下滑45-77%。
• 二手房成交：一线城市2026Q1同比下降4%，但同比2024年增长31%；二线城市同比下降8%，但同比2024年增长10%。
• 出清周期：一线城市突破23个月，二线城市接近26个月。