中国城市运行周期跟踪（2025.Q4）：期待更强政策干预，推动供需再平衡

2025年Q4中国城市房地产市场整体呈现深度调整与筑底特征。核心观点如下：

1. 市场周期与表现：仅19%城市处于筑底期，多数城市仍在调整。新房市场年初短暂回暖后动能减弱，Q4成交量同比大幅下滑，一线下跌47%，二线下跌43%，超九成城市下跌。二手房市场年初及年中回暖后动能减弱，Q4普遍转冷，超八成城市成交量同比负增长，核心城市跌幅超20%。市场“普跌”成主要特征，城镇化红利减弱后系统性调整。

2. 价格趋势：新房价格波动加剧，结构性分化显著，一线城市波动剧烈（如深圳12月环比涨53%，广州跌19%）。二手房价格普遍阴跌，但跌幅相对温和，一线及核心二线城市环比跌幅-1%至-5%，部分城市如上海、大连等环比上涨。二手房挂牌报价下行，“以价换量”现象普遍。

3. 成交量与库存：高基数和需求疲软导致成交走弱。一线城市新房成交月均1.4万套，较2023年回落；二线城市新房成交月均7.3万套，降幅逐年扩大。二手房市场分化，一线成交较2023年仍增长21%，二线同比降20%-47%。库存压力加剧，一、二线城市出清周期均达2023年以来最高水平，一线超23个月，二线达26个月，二线城市去化压力尤为突出。

4. 研究结论：市场处于深度调整，需更长时间或更强政策干预实现供需平衡。政策持续发力、风险化解和产业人口结构优化是企稳关键。若政策不及预期，复苏将延缓。

5. 风险提示：城市更新、收储进展及房企金融政策若不及预期，将延缓市场复苏。