中央商场：南京中央商场（集团）股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600280 南京中央商场（集团）股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人祝珺、主管会计工作负责人金福及会计机构负责人（会计主管人员）陈飞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 截至2025年12月31日,公司合并报表未分配利润为-13.19亿元，实收股本为11.28亿元，2025年公司合并报表归属于上市公司股东的净利润-3.93亿元。因尚未弥补完以前年度亏损，故2025年度不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。后期如公司弥补完亏损、提取公积金后所余的税后利润为正值，公司会根据盈利及资金需求状况积极履行分红义务。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本年度报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..................................................................5第二节公司简介和主要财务指标................................................5第三节管理层讨论与分析.....................................................13第四节公司治理、环境和社会.................................................32第五节重要事项.............................................................44第六节股份变动及股东情况...................................................58第七节债券相关情况.........................................................64第八节财务报告.............................................................65 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期公司实现营业收入21.37亿元，同比下降6.99%，主要原因是报告期受传统商超渠道消费下滑的影响，公司百货零售销售下降，导致营业收入减少； 报告期内实现归属于上市公司股东的净利润-3.93亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3.47亿元。基本每股收益和稀释每股收益为-0.35元/股；扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.31元/股，主要原因： 1、报告期受消费需求疲软、行业竞争加剧及渠道分流持续影响，公司百货零售业务收入同比下降； 2、报告期受到房地产市场整体下行的影响，公司对地产开发类存货计提减值损失； 3、报告期公司主动推进存量资产优化，对控股子公司徐州中央百货大楼股份有限公司进行战略闭店，闭店涉及商户解约损失、不可转移的固定资产净值损失、房屋租赁合同的违约支出等，导致公司当期利润减少； 4、报告期公司控股子公司江苏中央新亚百货股份有限公司自查补缴税款和滞纳金，导致公司当期利润减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主营业务未发生重大变化，核心业务为百货零售，同时通过与“罗森”的战略合作拓展便利店业务，并兼有部分房地产开发业务。房地产开发业务除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店的自建综合体。 （一）百货零售业务 公司旗下在营百货门店分布于华东、华中等多个省份，多为所在城市的传统百货龙头企业或新兴商圈的成长性企业。目前在营百货门店包括：南京中心店、山西路奥莱店、河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店、海安店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。 公司百货零售主要采用联营、租赁、经销和代销四种经营模式。随着门店调改升级与商业街区化发展，租赁模式占比持续提升；经销模式主要用于化妆品、黄金珠宝、烟酒等特定商品；代销模式占比较小。 具体而言，联营模式下，公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司的利润来源于按供应商销售额和约定扣率收取的毛利额及相关费用收益。租赁模式下，商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。经销模式下，公司直接采购商品并负责销售，承担商品所有权上的主要风险和报酬，利润来源于购销差价。代销模式下，公司接受供应商委托销售商品，商品售出前所有权归供应商，售出后按约定比例获取佣金。 报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的73.59%，各模式销售占比结构如下表： （二）罗森便利业务 公司与罗森（LAWSON）进行战略合作，共同拓展便利店业务市场。其中，南京罗森采用大加盟模式与上海罗森合作，所有销售商品、物流配送、业务结算均通过上海罗森完成，盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管理收入。安徽罗森则以支付区域品牌代理费模式与中国罗森合作，自主负责该区域的全面运营，所有门店选址、加盟运营、销售商品、物流配送、 业务结算均由安徽罗森自行主导，盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。 （三）房地产开发业务 鉴于房地产开发业务已基本进入尾盘阶段，公司目前采用委托代建、委托代销管理模式。委托代建即委托江苏地华房地产开发有限公司负责公司项目从建筑规划到竣工验收的全过程管理工作。委托代销即委托江苏润地房地产开发有限公司负责公司项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及相关的营销工作。 报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的10.09%。主要在建项目情况如下表： 报告期内各房地产项目完工进度及销售情况： 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 （一）行业发展情况 2025年，中国百货零售行业在消费市场稳步复苏的宏观背景下，呈现出“总量稳、结构优、分化显、转型深”的总体特征。根据《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元，达501,202亿元，比上年增长3.7%，消费持续发挥经济增长主引擎作用。国家“提振消费专项行动”及消费品“以旧换新”政策有效激发了市场活力。 行业分化态势显著，市场整合加速。根据统计数据，全年限额以上零售业单位中，便利店、超市、专业店零售额分别增长5.5%、4.3%、2.6%，而百货店零售额仅微增0.1%，增速在主要实体业态中相对缓慢。同时，全年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.1%，线上渠道渗透率趋于稳定。头部企业及位于核心商圈、调改成功的项目凭借品牌与体验优势保持增长，而部分同质化严重、转型缓慢的传统百货则持续承压。 三、经营情况讨论与分析 2025年，我国社会消费品零售总额同比增长，消费对GDP增长的贡献率持续提升。百货零售行业在稳步复苏的同时，内部结构性分化特征显著，整体仍面临压力。行业正步入以价值驱动与体验创新为核心的提质复苏新阶段。 未来，细分消费市场仍继续结构性分化，但在消费信心未有明显提升的情况下，预计未来一段时间的社零增速或保持缓速增长态势，消费市场或进入更常态化的持续改善阶段。消费理性化驱动零售结构性变革，市场正从品牌驱动转向价值驱动的新阶段，性价比与效率导向的新兴业态正成为核心增长极。零售业态从渠道对立迈入双轨协同阶段，线上线下深度融合成为结构性定局。增长动能正从商品转向服务，消费分层持续深化。 百货行业营收规模继续承压，盈利情况有所改善但仍处于较低水平，企业经营依然面对较大压力。未来，行业内企业仍将不断通过降本增效和多方位业务转型等措施来寻求突破，有待外部环境进一步改善和调改措施的落地成效缓解经营压力。 百货企业经营调改措施方面，在存量竞争的市场环境下，新渠道的建立很难有更大突破，因此，百货企业的管理重心移至降本增效，在人力效率提升与组织变革、供应链管理与流程优化、能耗管理与空间重构等方面着力。同时，在消费需求分化、竞争加剧的当下，百货企业通过多维调改重塑商业，以实体空间、业态组合、商品品类与战略定位等领域的系统性升级，推动百货行业加速从传统卖场转型。 报告期内，面对复杂严峻的市场环境，公司管理层坚定围绕百货零售主业，将“稳存促新、降本增效”确立为贯穿全年的核心经营策略。我们深刻认识到，在存量竞争时代，稳固基本盘是生存之基，主动创新是增长之源，而极致的成本与效率管控则是穿越周期的保障。报告期内，公司的一切经营举措均在此策略框架下展开，致力于在挑战中夯实韧性，于变局中开拓新机。 （一）百货主业，调结构、强运营，在市场竞争中夯实经营韧性 面对客流分化与同质化竞争，公司对百货主业实施了系统性、精细化的运营重塑。 1.招商调改双轨并进，重塑商品力与收益结构 我们采取“一店一策”，强力推进空铺消减，优化品牌生态。成功引进了泡泡玛特、京东超市、大润发Super等一批兼具客流号召力与场景创新性的标杆品牌及区域首店。这些引进不仅是简单的品牌填充，更是对“年轻客群吸引”、“线上线下融合”、“家庭生活服务”等特定消费场景的战略补强。同时，公司通过主动优化合作条款，提升了优质点位的租金收益质量，实现了从“招商”到“营商”的思维转变。 2.运营体系精细优化，强化体验与效率双引擎 在品类结构上，我们实施了战略性调整，不断提升餐饮、亲子娱乐、科技体验等高黏性、强体验的配套业态占比，相关品类已成为吸引顾客延长驻留、