远洋服务2025年度报告

(於開曼群島註冊成立的有限公司)股份代號:06677.HK 目錄 公司概覽4管理層討論與分析18 地理覆蓋範圍6董事及高級管理人員38 公司資料8投資者關係報告42 財務及運營摘要10可持續發展報告43 獎項與榮譽12董事局報告47 主席報告13企業管治報告68 公司概覽 我們是一家綜合性物業管理服務商，在中國擁有廣闊的地理覆蓋範圍。根據中指研究院的資料，按2025年綜合實力計，我們榮膺「2025中國物業服務百強企業」第12位、「2025中國物業服務質量領先企業」等多項榮譽。 我們的歷史可追溯至1997年，開展物業管理服務之初乃專注於遠洋控股（中國領先的綜合性物業開發商，其股份在聯交所主板上市，股份代號 ：03377）所開發的物業。自彼時起，我們的地理覆蓋範圍已自京津冀區域擴展至環渤海區域及中國其他區域（主要集中在中國一二線城市）。我們的總部位於北京，業務遍及中國28個省、直轄市及自治區的88個城市。 截至2025年12月31日，我們的總合約建築面積達114.0百萬平方米，同時我們在中國的在管物業項目已達516個，總在管建築面積達89.4百萬平方米，包括339個住宅社區、64個商寫物業及113個其他物業。我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業（如購物中心、寫字樓）及公共及其他物業（如醫院、學校、政府大樓及公共服務設施）。除物業管理服務外，我們亦向在管物業的業主及住戶提供各種社區增值服務（包括社區資產增值服務、社區生活服務及物業經紀服務），以及提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務。 地理覆蓋範圍 下表顯示截至����年��月��日我們的合約及在管物業管理項目所位於的中國主要城市 ： 環渤海區域 京津冀區域 華東區域 鞍山、長春、大連、哈爾濱、葫蘆島、濟南、濟寧、晉中、臨沂、青島、瀋陽、松原、太原、營口 常州、滁州、杭州、合肥、淮安、嘉興、金華、南京、南通、寧波、上海、蘇州、宿遷、台州（浙江省）、溫州、無錫、蕪湖、揚州、鎮江、舟山 北京、邯鄲、 衡水、廊坊、秦皇島、石家莊、唐山、天津、張家口、邢台 華中區域 華西區域 華南區域 百色、崇左、佛山、福州、廣州、海口、惠州、江門、柳州、茂名、三亞、深圳、廈門、湛江、漳州、中山、珠海 長沙、鄂州、贛州、鶴壁、懷化、開封、漯河、南昌、三門峽、商丘、武漢、湘潭、新鄉、錫林郭勒、許昌、永州、玉林、鄭州、周口 成都、重慶、貴陽、昆明、烏魯木齊、西安、西寧、玉溪 北京在管物業 購物中心寫字樓住宅及其他 下圖顯示截至����年��月��日我們合約建築面積和合約項目數量的地理覆蓋範圍： 公司資料 本公司截至本年報日期的公司資料載列如下 ： 董事 薪酬委員會 何子建先生（委員會主席）楊德勇先生侯敏先生郭杰博士梁偉雄先生 執行董事 楊德勇先生（聯席主席）侯敏先生（行政總裁）朱葛穎女士（財務總監） 非執行董事 公司秘書陳嘉敏女士 崔洪杰先生（聯席主席）翟森林先生 授權代表楊德勇先生陳嘉敏女士 獨立非執行董事 郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 審核委會員 梁偉雄先生（委員會主席）崔洪杰先生翟森林先生郭杰博士何子建先生 主要營業地點 中國總部北京市朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座3層 提名委員會 崔洪杰先生（委員會主席）朱葛穎女士郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 香港金鐘道88號太古廣場一座601 主要往來銀行 主要股份過戶登記處 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行（國際）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司瑞穗銀行上海浦東發展銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 上市資料香港聯合交易所有限公司股份代號 ：06677 公司網站www.sinooceanservice.com 核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 投資者關係部聯絡ir@sinooceanservice.com 法律顧問諾頓羅氏香港 財務及運營摘要 綜合業績 綜合財務狀況 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2025年12月31日止十二個月的年度業績。 2025年市場回顧 2025年，全球經濟結構加速轉型，宏觀環境複雜多變，物業管理行業進入深度調整期。行業整體發展降速，管理規模及營收增速持續放緩，物業企業通過戰略收縮與結構優化，聚焦高質量可持續發展 ；客戶預期提升，物業費價格承壓，收繳率走低，質價相符成為行業共識，行業回歸服務本源 ；外部拓展競爭白熱化，從基礎住宅物業向城市公共建設等多元領域拓展，品牌效應和服務質量成為核心競爭力。 政策層面，監管體系日趨成熟、精準發力民生福祉。「十五五規劃」明確實施物業服務質量提升行動，建立房屋全生命週期安全管理制度，為行業高質量發展定調 ；中央城市工作會議強調城鎮化進入「存量提質增效」階段，物業行業被賦予「城市三分建七分管」的核心職責，深度綁定城市更新、基層治理、民生保障等國家戰略。各級政策層面在「社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式」、「物業服務+生活服務」模式、「物業服務進家庭」等方面均做出積極探索和實踐。 本集團堅守高質量可持續經營方針，堅持「以客為大、以人為本」，聚焦用戶體驗，深化服務品質提升，夯實經營基礎，提升經營質量。聚焦服務品質，持續提升服務核心能力，加強管理效能和組織優化能力。強化現金流管理，以精細運營保障現金流安全，穩步築牢經營發展基本盤，穩控應收賬款規模。加大市場化拓展，在住宅、商寫核心業態基礎上，積極發力非住業態，提高項目質量和競爭力。秉持「全心全意 服務 健康」的價值觀，以客戶需求為導向，為提供可持續的好服務不懈努力。 2025年業績 截至2025年12月31日止年度，本集團實現收入人民幣2,724.2百萬元，同比下降約4%，主要為主動退出部分低質低效經營項目。其中，住宅及其他非商業物業管理服務仍為公司主要收入來源，佔整體收入比由約61%提升至約63%。本公司擁有人應佔虧損為人民幣1,371.2百萬元。主要由於年度內增加減值虧損計提撥備及出現一次性的交易損失。每股基本虧損為人民幣1.158元。 以客戶為中心持續提升物業服務品質 本集團不斷優化對客服務模式，構築「全生命週期服務體系」，持續滿足居民對理想社區生活的多維需求，通過優質服務構建健康美好生活。 2025年，本集團持續在全國開展「家園煥新行動」，優化社區歸家動線，美化景觀，升級設施，顯著提升社區品質與宜居環境。系統推進社區安全體系建設，構建覆蓋「預防 — 管控 — 應急」全流程的安全管理機制，圍繞社區常見風險實施精準防控，提升社區的安全性和韌性。全面實施「雙管家輪值」及網格化管理，形成以管家為核心、配備工程、保潔、秩序等多層次服務團隊的服務網格，搭建業主與員工高效溝通渠道，提升服務響應速度與質量。 本集團深化客戶需求洞察，強化客戶研究與互動機制。期內，推行「業主品質監督員」機制，邀請業主代表對社區環境、設施及服務流程的監督與反饋，促進服務質量持續優化。設立「經理見面日」，與業主實現面對面溝通，主動傾聽訴求、及時響應需求。本集團組織管理團隊及業務負責人累計上門訪談2440戶家庭，深入傾聽客戶原聲，推動中後台部門由「管控者」向「服務支持者」轉變，強化以客戶需求為導向的組織文化建設。同時，構建客戶全渠道溝通矩陣，實現信息統一接入與高效處理，確保客戶訴求得到快速響應和妥善解決。 多元外拓發力堅持高質量可持續發展 本集團持續深化高質量可持續發展戰略佈局，堅持提升項目質量水平，聚焦優化項目組合，主動退出低質、低效項目以優化資產結構。著力強化市場化獨立運作能力，在住宅、商寫核心業態基礎上，加大非住業態拓展力度，在政府及央國企公建細分業態形成差異化競爭力。2025年來自第三方的新增合約建築面積由上年同期的81%提升至94%，包含商業、寫字樓、產業園、公建、景區等多種業態類型。 依託在管項目口碑、「拓運一體」模式及地物協同，強化多業態綜合服務能力，追求品牌影響力與市場競爭力的突破。進一步擴大產業園、物流園的規模優勢，同時積極開拓細分業態，期內首次承接綜合性服務高校項目，中標北京大學國家生物醫學成像科學中心物業服務項目。 持續深耕核心區域，聚焦北京、天津、青島及大連等傳統核心城市深度拓展，形成區域內規模效應，提升管理覆蓋率，在管面積中位於一二線城市佔比達81%。新中標北京兆芯大廈IFM服務項目，實現對區域業務的「深度網格化」運營。深挖優質客戶資源，通過高效匹配客戶深度需求，制定一站式、定製化解決方案，積極開展大型企業客戶的全國性、多業態合作，期內，拓展中海油服天津智造中心園區等標桿項目，再次深化與中海油服的戰略合作，實現覆蓋多地多業態的服務延伸。 優化業務結構滿足用戶多元服務需求 本集團秉持以業主需求為核心的發展理念，積極應對房地產市場深度調整與居民消費需求轉變，持續優化業務結構，打造"商品+服務"複合型供給體系，聚焦To C業務，致力於為業主創造更便捷、舒適、多元的社區生活體驗。 社區生活服務方面，聚焦業主高頻生活需求，拓展商品零售品類和供應鏈深度，通過可視化溯源、透明化運營、規範化售後保障，持續提升產品品質與客戶滿意度。推出送貨上門服務，大幅提升業主滲透率與認可度，推動業務規模效應快速顯現。空間資源方面，持續優化資源配置效率，加速社區便民設施落地，重點強化充電樁、智能快遞櫃等新型服務網點佈局，提升社區服務便利性。 房屋經紀方面，順應市場趨勢，靈活調整經營模式，通過主營聯動與差異化對客服務，構建"物業+租售"特色服務體系，開發彈性銷售方案，提升經營效能。美居服務方面，由規模導向轉變為能力培養，精準錨定社區剛性改造需求，打造「社區微裝」解決方案，提供燈具更換、牆面修補、門窗煥新等標準化應急服務，推動存量房時代的美居業務戰略轉型。 融入民生服務探索社區共建治理模式 本集團積極承擔社會責任，響應「加強物業管理 共建美好家園」方針，積極探索政府、社區、業主等多方協同的現代社區治理模式。通過黨群服務驛站、紅色閱讀角等載體，構建「社區物業一盤棋」共建共治格局。中山遠洋城項目通過搭建「社區+小區黨支部+業主代表+物業」實體化共治平台，並依託「紅心議事亭」等線下線上紐帶，建立了常態化議事協商與問題解決機制。大連遠洋紅星海項目「黨建+網絡+物業」的三方聯動機制有效提升社區服務效能，受到政府調研組的充分肯定。 我們積極探索民生公共服務，關注社區文化建設，打造覆蓋全齡、多元化的社文活動。通過開展各類暖民、惠民的公益社群活動，幫助弱勢群體、關懷老人兒童，促進社區人與人之間的和諧交流。2025年，以「陽光友鄰」為核心理念，打造「小公民」與「陽光友鄰節」兩個主題活動IP，全年累計舉辦社區文化活動超3000場，覆蓋約90萬人次，有效促進了鄰里互動，提升社區歸屬感與凝聚力。聯合屬地社區黨委與美團平台，共同簽署《「騎手友好社區」共建協議》，通過建立「15分鐘騎手服務圈」，為騎手解決休息、停車與出入難題，並聯動社區資源提供飲水、應急藥品與歇腳點，系統性地改善新就業群體在社區場景下的工作條件，促進社會融入與