远洋服务2023年中期报告

目錄 公司概覽4管理層討論與分析16 地理覆蓋範圍6投資者關係報告37 公司資料8可持續發展報告38 財務及運營摘要10權益披露40 主席報告12企業管治及其他資料42 簡明綜合中期財務報表審閱報告49 詞彙79 公司概覽 我們是一家綜合性物業管理服務提供商，在中國擁有廣闊的地理覆蓋範圍。根據中國指數研究院，按2022年綜合實力計，我們榮膺「2023中國物業服務百強企業」第13位、「2023中國高端物業服務領先企業」及「2023中國特色物業服務領先企業 — 資管運營物業優秀企業」等多項榮譽。 我們的歷史可追溯至1997年，開展物業管理服務之初乃專注於遠洋控股（中國領先的綜合性物業開發商，其股份在聯交所主板上市，股份代號 ：03377）所開發的物業。自彼時起，我們的地理覆蓋範圍已自京津冀區域擴展至環渤海區域及中國其他區域（主要集中在中國一二線城市）。我們的總部位於北京，截至2023年6月30日，我們擁有378家附屬公司及分公司，遍及中國28個省、直轄市及自治區。 截至2023年6月30日，我們的總合約建築面積達144.5百萬平方米，遍及中國28個省、直轄市及自治區的89個城市，同時我們在中國的在管物業項目已達539個，總在管建築面積達103.5百萬平方米，包括317個住宅社區、74個商寫物業及148個其他物業。我們的物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業（如購物中心、寫字樓）及公共及其他物業（如醫院、學校、政府大樓及公共服務設施）。我們亦向購物中心及寫字樓提供商業運營服務，包括開業前管理服務及運營管理服務。除物業管理及商業運營服務外，我們亦向在管物業的業主及住戶提供各種社區增值服務（包括社區資產增值服務、社區生活服務及物業經紀服務），以及提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務。 在管物業項目 31774 148住宅社區商寫物業其他物業 地理覆蓋範圍 下表顯示截至2023年6月30日我們的合約及在管物業所位於的中國主要城市 ： 環渤海區域 華東區域 京津冀區域 鞍山、大連、撫順、哈爾濱、濟南、晉城、晉中、臨沂、青島、瀋陽、松原、太原、鐵嶺、煙台、長春、淄博、濰坊 北京、天津、石家莊、秦皇島、張家口、衡水、唐山、廊坊、邯鄲、保定 常州、滁州、杭州、合肥、淮安、嘉興、金華、馬鞍山、南京、南通、寧波、上海、蘇州、宿遷、台州（浙江省）、泰州（江蘇省）、溫州、無錫、蕪湖、徐州、揚州、鎮江 華中及華西區域 華南區域 成都、貴陽、昆明、蘭州、烏魯木齊、西安、西寧、玉溪、重慶、鄂州、贛州、鶴壁、懷化、開封、漯河、南昌、三門峽、商丘、武漢、湘潭、新鄉、許昌、永州、長沙、鄭州、周口 深圳、廣州、中山、廈門、三亞、海口、佛山、福州、江門、茂名、南寧、湛江、漳州、柳州 78北京在管物業（含商業運營） 下圖顯示截至2023年6月30日本集團合約物業管理服務的建築面積和項目數量的地理覆蓋範圍 ： 2023年中期報告·遠洋服務控股有限公司 公司資料 本公司截至最後實際可行日期的公司資料載列如下 ： 薪酬委員會何子建先生（委員會主席）楊德勇先生郭杰博士 董事 執行董事 楊德勇先生（聯席主席及行政總裁）朱葛穎女士（運營總監） 公司秘書沈培英先生 非執行董事 崔洪杰先生（聯席主席）朱曉星先生（副主席） 授權代表楊德勇先生沈培英先生 獨立非執行董事 郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 註冊辦事處 Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 審核委員會 梁偉雄先生（委員會主席）崔洪杰先生朱曉星先生郭杰博士何子建先生 主要營業地點 中國總部北京市朝陽區朝陽體育中心東側路甲518號A座2層 提名委員會 楊德勇先生（委員會主席）崔洪杰先生郭杰博士何子建先生梁偉雄先生 香港金鐘道88號太古廣場一座601 主要往來銀行 主要股份過戶登記處 （排名不分先後）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行（國際）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司招商永隆銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 上市資料香港聯合交易所有限公司股份代號 ：06677 核數師 公司網站http://www.sinooceanservice.com 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師註冊公眾利益實體核數師 投資者關係部聯絡ir@sinooceanservice.com 法律顧問諾頓羅氏香港 財務及運營摘要 綜合業績 主席報告 本人謹代表董事局提呈本集團截至2023年6月30日止六個月的中期業績。 2023年上半年市場回顧 2023年上半年，隨著經濟社會全面恢復常態化運行，宏觀政策顯效發力，國民經濟回升向好，高質量發展穩步推進。國家及各級政府多政策出台鼓勵發展社區養老、基層治理、裝修管理等相關政策，積極給予相應引導和支持，從頂層設計端口持續推動物業行業高效、健康可持續發展。在此背景下，物業行業溫和復甦，持續發展。行業邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，科技化智能化程度加深。另一方面，物業行業依然面臨多重壓力與挑戰，行業管理規模增速放緩，高速增長回歸理性發展。物業行業處於深度調整階段，市場集中度進一步提升。回歸服務本源，聚焦價值創造越來越成為行業共識，堅持高質發展，紮實做好基礎服務成為物管企業發展核心。同時，擇優開展適配的增值服務，通過做精深度服務，釋放服務價值潛力，做實廣度服務，拓展城市服務空間。收併購方面，上半年物企併購對象更加聚焦於細分領域，告別以收併購為主的規模擴張時代，轉而向專業化經營領域深耕，注重在管項目品質提升，在利潤率要求下主動清退低利潤或虧損項目，在規模方面更加注重以市場化外拓方式進行拓展。 上半年，我們堅守初心，風雨兼程，不斷夯實可持續發展根基，在高質量、可持續發展的道路上砥礪前行。穩步推進對外拓展，打造主力業態標桿 ；持續提升服務品質，打造特色社區文化 ；深挖業主需求，持續深化增值業務 ；加強精細化管理，探索創新運營模式 ；不斷完善標準化服務體系，提升高質量服務水平 ；進行節能環保優化改造，助力綠色可持續發展。我們秉承著匠心打造品質服務的理念，以用戶需求作為服務重心，為成為有品牌的中國優秀物業管理綜合服務商的目標不懈努力。 2023年中期業績 截至2023年6月30日止六個月，本集團實現收入人民幣1,555.8百萬元，同比下降約4%，毛利為人民幣321.5百萬元，同比下降約25%。本期間實現淨利潤為人民幣128.4百萬元，同比下降約52%。本公司擁有人應佔溢利為人民幣128.7百萬元，同比下降約52%。每股基本盈利為人民幣0.11元，同比下降約52%。 堅持深耕核心區域高質穩步拓展規模 於2023年6月30日，在以住宅、商寫業態為主，多業態協同發展的拓展戰略下，我們深挖重點業態，多種業態並駕齊驅，獲取住宅、商業、寫字樓、學校、醫院、產業園、物流園、數據中心、政府大樓、城市空間等多種業態。 上半年業務規模保持雙過億水平，於2023年6月30日，物業管理服務實現合約建築面積144.5百萬平方米，同比增長約19% ；在管建築面積103.5百萬平方米，同比增長約30% ；集團拓展成績卓著，來自第三方的合約建築面積累計達83.8百萬平方米，其中來自第三方的新增合約面積佔總新增合約建築面積約91%（含收併購）。我們堅持可持續高質量發展，聚焦拓展深耕城市的高質量項目。2023年上半年，遠洋服務持續提升深耕城市管理密度。於2023年6月30日，一二線城市在管規模佔比達85%，包括北京、天津、青島、大連、成都、溫州等深耕城市，規模優勢持續加強。 我們重視大客戶渠道建設，通過持續渠道開發和渠道維護，加強與新老客戶之間的關係互動，精準把握客戶核心需求。2023年上半年住宅業態新增北京中建長安麓府二期、昆明之光、青島崑崙天麓灣、大連文園別墅等高品質住宅項目。非住宅業態新增北京1733項目、中海油湛江基地和中海油服天津產業園等重點客戶。通過定製化、精細化管理賦能客戶管理，助力客戶提高效率，打造高滿意度的物業服務體驗。持續提升物流園區業態的外拓競爭力，新增京東亞洲一號天津東麗物流園（一期及二期）、京東亞洲一號成都新都物流園區（一期）等物流類重點項目。我們重視城市服務類重點項目，在設施設備運維服務中，拓展企業總部及央企項目，新增順豐華北智慧物流總部基地和中建工程產業技術研究院等項目 ；深化醫療業態服務，憑藉醫療業態設施設備運維的專業技術和豐富經驗，中標中國人民解放軍一四八醫院工程運維項目。 持續提升服務品質滿足客戶多元需求 為滿足業主多重生活需求，我們積極挖掘社區增值服務的深度和廣度，致力於成為業主可信賴的「一站式資產大管家」。社區生活方面，專注商品零售、到家服務、餐飲服務三大板塊，通過線上線下渠道聯動，以高品質高性價比的商品及高便捷性的到家服務體驗，滿足業主衣食住行遊購娛多元需求。租售服務方面，升級房屋經紀和物業管理服務聯動模式，打造泛社區資產顧問，在高端住宅市場持續發力，買賣成交顯著提升。美居服務方面，持續升級服務標準化體系，擴大優質供方資源，深度了解業務需求，落地個性化美居服務。空間資源業務方面，持續聚焦住戶需求，重點推進便民服務類設施及業務引進，增加快遞櫃、直飲水機、充電樁、販售櫃等便民設施及業務覆蓋率。 非業主增值服務方面，重視打造專業化服務能力，旗下專業服務公司北京億洋時代樓宇科技有限公司在物業工程服務領域持續發力，深入了解客戶需求，優化流程管理、修訂規範制度、提升服務效率，通過服務品質造就長期穩定需求，通過多元化合作方式切入專業化服務領域。上半年，與融通地產物業管理有限公司、中海物業管理有限公司、保利物業服務股份有限公司、招商局物業管理有限公司、河北雄安城市發展生活服務有限公司等一批大型客戶建立了合作關係，大客戶簽約金額佔總簽約額的88%。 解鎖商寫特色運營模式滿意度與知名度雙提升 我們致力於整合商寫運營與物業服務，打通物管及資管全週期閉環。通過優秀的高端商業物業管理及資管運營，探索開展特色化運營模式，提升品牌競爭力與營銷溢價效果。購物中心方面，我們緊抓零售商業恢復機遇，積極探索新運營管理模式，積極開展應季活動，通過品牌客群特點、VIP特有活動，促進銷售恢復、給予商戶信心，激活商場活力。上半年，在營項目客流量同比增加16.8%，會員總量同比增加35.9%。我們致力於復刻優質的商業運營管理模式，持續擴充購物中心產品線規模，上半年，天津未來天地和北京遠洋樂堤港順利開業亮相。寫字樓方面，深挖寫字樓用戶的深層次需求，為企業客戶提供會議服務、綠植管理、除醛清潔等定製化增值服務，讓企業辦公更高效、便利。關注辦公人員的需求，整合寫字樓商戶資源，舉辦多樣化主題活動，優化辦公氛圍，有效助力辦公效率提升，同時為寫字樓的各企業提供交流溝通的平台。在雙碳背景下，我們為寫字樓打造獨特綠色價值，通過節能化改造、能耗控制、廢棄物減排，不僅提升辦公舒適度，也實現綠色低碳。 夯實品質服務根基踐行可持續發展理念 我們堅持以服務品質為基礎，以客戶為中心，重視服務品質的提升和專業能力的積累。上半年，我們以區域為單元，開展專項活動，實施品質改造，提升居住舒適度。紮實做好基礎服務，切實解決客戶痛點，物業服務