2025年，消费REITs在公募REITs市场中表现突出，年内累计涨幅（复权）达28.72%，领跑市场。这主要得益于政策暖风频吹，以及消费REITs经营业绩的韧性。
消费市场环境：2025年，我国社会消费品零售总额首次迈入50万亿元门槛，但增速放缓至3.7%。消费市场正从规模扩张转向质效提升，消费升级趋势显著，服务消费潜力不断释放。2026年，消费市场有望维持稳步增长趋势，结构进一步优化。
新开商业趋势：2025年，全国新开集中式商业项目约360个，总体量约2740万平方米，同比分别下降24.39%和25.03%，为2013年以来最低。行业进入存量博弈阶段，呈现“聚集效应”强、集中度提升、“人货场”逻辑重构等特点。
消费REITs市场表现：2025年，公募REITs二级市场整体表现稳健，剔除新发规模影响年内累计涨跌幅为+6.81%。消费REITs板块表现最为突出，年内累计涨幅（复权）上涨28.72%。易方达华威市场REIT以57.25%的涨幅位居年内涨幅最大的REITs。
商业不动产REITs启航：2025年12月31日，证监会发布公告，标志着商业不动产REITs试点启动。截至2026年4月18日，沪深交易所已受理17单商业不动产REITs申报项目，拟募资规模超600亿元。
12支消费基础设施REITs经营业绩：
- 经营韧性：12支消费REITs整体经营业绩表现出较强韧性。华夏华润REIT在收入和EBITDA规模上保持领先，易方达华威市场和嘉实物美REIT的EBITDA利润率超过70%。
- 业绩完成度：中金唯品会奥莱REIT以137.96%的运营净收益完成度位列第一，华夏中海和华夏凯德REIT也超过110%。
- 现金牛特质：易方达华威市场REIT以5.18%的分派率居首，华安百联和嘉实物美REIT也超过4.86%。所有消费REITs可供分配金额完成度均超额或达成预期。
- 运营稳定：6成REITs保持98%以上的高位出租率和收缴率。华夏金茂、华夏华润等REITs租金单价同比实现正增长。
估值分析：
- 板块间对比：消费REITs个券P/NAV分布在1.0-1.8倍之间，P/FFO在19.0-32.5倍之间，现金分派率在3.7%-5.2%之间，内部差异显著。
- 板块内对比：嘉实物美与易方达华威代表高P/NAV、高分派率、强稀缺业态组合；华润、金茂、大悦城则体现出“高运营质量+较高成长预期+低分派率”的核心资产定价。
投资建议：
- 看好消费类REITs板块持续跑赢市场。
- 优先选择低P/NAV+稳定FFO增长标的，警惕低P/NAV+FFO下滑或高P/FFO+增长乏力的标的。
- 结合分红收益率(DPU/股价)、资产负债率等指标综合评估。
风险提示：
- 基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险。
- 不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。
