光大嘉宝：光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告

公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人苏扬、主管会计工作负责人金红及会计机构负责人（会计主管人员）程诚声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2025年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 √适用□不适用经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至报告期末母公司财务报表未分配利润为-930,445,830.55元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，2025年度公司不满足实施现金分红的条件。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析............................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................33第五节重要事项............................................................................................................................49第六节股份变动及股东情况........................................................................................................66第七节债券相关情况....................................................................................................................73第八节财务报告............................................................................................................................88 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 1、根据中国证监会上海证监局现场检查的有关要求，公司对相关事项进行了再梳理、再复核。为更加客观、准确、真实反映公司财务状况、经营成果，公司将并表结构化主体的他方出资从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”；调整受让光大安石和安石资管各51%股权所形成商誉资产组的认定范围，商誉资产组包括光大安石及安石资管开展的不动产资产管理服务；将安石资管与上海恒承实业发展有限公司（以下简称“恒承实业”）《合作协议》中安石资管促使第三方在约定期限内受让恒承实业持有珠海安石宜鸿投资中心（有限合伙）（以下简称“珠海安石基金”）财产份额的事项，按企业会计准则衍生金融工具的相关规定核算。根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号——财务信息的更正及相关披露》等相关规定，公司采用追溯重述法进行更正，对2023年度的合并利润表和合并资产负债表进行了追溯调整。本次前期会计差错更正及追溯调整，不会导致相关年度的盈亏性质发生改变。追溯调整所涉事宜详见公司临2025-018号公告。 2、报告期营业收入为124,181.31万元，与上年相比减少57,592.17万元，主要原因是报告期内房地产开发业务嘉宝神马平台结转住宅销售收入减少。 3、报告期归属于上市公司股东的净利润为-139,105.25万元，财务报表处于持续亏损状态，主要原因如下： （1）公司并表基金项目经营情况整体稳定，但考虑相关财务费用及折旧后，相关项目财务表现呈亏损状态。 （2）受市场环境波动影响，公司部分不动产投资项目资产估值水平下降，进而对公司投资基金净值及LP份额、债权投资公允值产生负面影响。 （3）光大安石平台不动产资产管理业务预计未来经营情况不及预期，对并购光大安石平台形成的商誉计提减值准备。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 注1：公司向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。 注2：报告期内，公司并表子公司瑞诗房地产开发（上海）有限公司与汉海信息技术（上海）有限公司就光大安石中心T1座的部分房屋租赁纠纷诉讼事宜达成和解协议，二审法院根据双方和解协议已作出民事调解书，瑞诗房地产开发（上海）有限公司对应确认补偿收入2,730.30万元；报告期内，公司并表子公司上海嘉定颐和电机电脑有限公司完成上海市嘉定区嘉罗公路2248号物业政府征收补偿相关工作，结转该物业征收补偿收益6,310.91万元。 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务： 1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。 2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，经济社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局数据，2025年国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%；全年社会消费品零售总额50.12万亿元，同比增长3.7%，服务零售额增长5.5%；居民消费价格总体保持平稳，全年CPI同比持平。与此同时，房地产开发行业仍承受一定压力，全年房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.81亿平方米、销售额8.39万亿元，分别下降8.7%和12.6%。总体看，我国经济长期向好的基本趋势没有改变，内需修复、产业升级和新质生产力培育带来的空间需求为不动产相关行业提供了新的支撑，但宏观经济仍处于新旧动能转换及房地产行业调整企稳阶段，微观市场主体预期改善仍需时间。 不动产运营表现方面，报告期内各业态物业资产整体承受供需再平衡压力，细分业态呈现结构分化特征。就商业消费业态而言，受促消费政策、“以旧换新”以及文旅出行活跃等因素带动，运动服饰、消费电子、潮玩杂货、宠物消费、平价餐饮等细分赛道租赁需求有所改善，但居民消费整体仍偏审慎，项目间分化加大。根据世邦魏理仕等研究机构数据，2025年全国零售物业新增供应和净吸纳量分别为322万平方米和252万平方米，年末全国平均空置率为7.6%，购物中心首层租金全年下跌1.9%；重点城市中，上海核心商圈优质购物中心年末空置率为8.4%、租金同比下降4.3%，北京零售物业空置率为7.2%、租金同比下降9.5%。就写字楼业态而言，综合仲量联行及世邦魏理仕研究数据，2025年一线城市甲级办公楼需求端较前一年度有所修复，但新增供应持续释放，年末全国办公楼平均空置率升至24.7%，全年租金累计下跌10.4%；其中上海甲级办公楼空置率24.3%、租金同比下降11.6%，北京甲级办公楼空置率11.6%、租金同比下降18.2%。就仓储物流业态而言，2025年全国净吸纳量创下历史新高，但新增供应亦集中释放，推升年末全国平均