2026年第一季度南京房地产市场回顾

2026年一季度，南京办公楼市场无新增项目入市，供应端的压力进入平稳释放期，为存量项目的去化提供了难得的市场窗口期。本季度市场延续了温和复苏态势，全市净吸纳量录得约1.6万平方米，与上季度基本持平，存量去化节奏保持稳定。受需求端持续支撑，全市空置率环比小幅下降0.3个百分点至34.1%。 从需求来源看，消费品行业以36%的占比首次跃居需求榜首。其中，某量贩零食行业头部品牌在河西板块完成超大面积整合升级，成为本季度最大一笔成交。第三方办公服务运营以18%的占比位列第二，成交主要集中在河西板块的联合办公新租。金融业态占比12%，以证券和保险类企业为主，录得某证券公司向核心商圈高端项目的搬迁成交。消费服务和教育占比8%，办公楼对医美、美容保健等经营性业态的包容度显著提升，在新入市的优质项目中表现尤为明显。此外，能源及公共事业和TMT需求各占比6%，能源化工类企业有所回暖，TMT以系统解决方案类企业为主。 从成交特征来看，内资企业依然是租赁需求的核心引擎，占比高达97%。区域分布上，河西和新街口需求占比分别达到74%和13%。面积段维度上，小微企业需求仍是市场主力，500平方米以下的中小面积成交占比达77%。交易结构来看，搬迁类交易占比高达81%，成为最主要成交类型。这一数据直观反映了企业的双重诉求：既通过搬迁至高性价比空间实现降本增效，也通过升级至高品质楼宇优化办公体验，体现出企业在当前环境下主动调整经营策略、寻求发展平衡的积极姿态。 租金方面，一季度租金继续延续下行趋势，全市租金报价环比下降2.2%至每月每平方米102.0元，有效租金环比下降2.7%至93.1元。与上季度相比，租金跌幅明显收窄，显示出在存量去化平稳推进的背景下，市场供需关系正逐步改善。 需求方面，餐饮业态以50%的高占比稳居首位，其中，中式餐饮和咖啡茶饮分别贡献了总需求的30%和13%。中式餐饮中，江西菜、广西菜及特色火锅等具有地方风味的品类表现活跃。咖啡茶饮赛道持续加码，卡旺卡重返南京开出首店，李若桃酸奶亦连续多店齐开，加速区域布局。此外，烘焙甜品赛道呈现IP化、自带流量的趋势，泡泡玛特旗下的Pop Bakery凭借高客单价及特色IP入驻核心商圈，精准契合了年轻消费群体的情绪价值需求。 零售业态紧随其后，占比达36%。其中，时尚服饰占比约17%，运动服饰持续发热，昂跑、Oakley、Brooks等热门品牌相继入驻德基广场、金陵中环等标杆项目，An Ko Rau和Nike ACG华东首店齐聚三山街万象天地，进一步丰富了消费者的户外生活场景。尤为值得关注的是，配饰珠宝类目在本季度迎来了火热爆发，占比约10%。德基广场一举集齐“古法黄金四姐妹”--老铺黄金、琳朝、宝兰、君佩，叠加多宝阁、老万年等品牌，凸显了消费者对兼具保值与审美属性的高品质商品有着强烈的诉求。此外，超市类目本季度动作频频，奥乐齐在南京多店齐开。 截至季末，受新项目入市且去化尚在爬坡期影响，全市空置率微升0.2个百分点至4.3%。租金方面，核心商圈租金走势平稳，全市首层平均租金环比微跌0.6%，报每天每平方米22.3元。