房地产开发行业周报：沪首笔国企“收存转保”贷款落地

核心观点与关键数据

• 政策与市场动态：上海成功落地首笔国企收购商品房转保障性租赁住房贷款，标志着市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房取得突破。上海三区试点二手房收购用于保障性租赁住房，涉及房源已超300套。
• 行情回顾：申万房地产指数本周上涨4.0%，排名申万一级行业第16名。个股方面，华远地产、万泽股份等涨幅居前，万方发展、*ST匹凸等跌幅居前。
• 新房成交：本周30城新房成交面积124.4万平方米，环比下降58.6%，同比下降48.3%。一线城市成交40.9万平方米，环比下降63.3%，同比下降35.7%；二线城市成交64.3万平方米，环比下降49.9%，同比下降43.2%；三线城市成交19.3万平方米，环比下降68.5%，同比下降69.8%。4月累计新房成交面积同比增长2.0%，一线城市同比增加47.1%，二线城市持平，三线城市同比下降44.4%。
• 二手房成交：本周15城二手房成交面积195.8万平方米，环比下降21.2%，同比下降5.1%。一线城市成交79.9万平方米，环比下降30.5%；二线城市成交86.8万平方米，环比下降13.5%；三线城市成交29.2万平方米，环比下降12.0%。今年14周累计二手房成交面积同比下降2.2%，一线城市同比下降3.1%，二线城市同比下降6.7%，三线城市同比增加16.1%。
• 信用债市场：本周房企信用债发行11只，环比增加8只，发行规模95.00亿元，环比增加70.5亿元；偿还量70.87亿元，环比减少138.7亿元；净融资额24.13亿元，环比增加209.2亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以3-5年为主。部分发行利率下降。
• 投资建议：维持行业“增持”评级。重点关注：1）政策受基本面倒逼进入深水区；2）地产作为早周期指标，具备指向性作用；3）行业竞争格局改善，头部国央企受益；4）一线及部分二线城市表现更好；5）供给侧政策，一二线更受益。配置方向：地产开发（H股：绿城中国、建发国际集团等；A股：滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债、中介（贝壳-W）、物业（跟涨）。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。