年报点评资产处置影响短期业绩，物管规模稳步提升

报告摘要
招商积余2025年年报显示，公司实现营业收入192.7亿元（同比+12.2%），归母净利润6.5亿元（同比-22.1%）。净利润下滑主要受衡阳中航项目处置一次性影响（减少2.56亿元），剔除后净利润同比增长8.30%；毛利率从11.96%降至11.09%。公司整体规模稳步扩张，管理面积达3.8亿平米（同比+3.3%），新签合同额44.8亿元（同比+11.2%），第三方新签合同额41.7亿元（同比+13%）。非住宅业态中，航空、高校、IFM新签合同额分别增长85%、25%、15%；住宅业态新签合同额增长60%。资管业务方面，在管商业项目73个（管理面积395万平米，同比+0.5%），运营能力提升，集中商业销售额、客流分别增长8.4%、16.7%，会员总数达822万（同比+18%）。

关键数据

• 营业收入：192.7亿元（+12.2%）
• 归母净利润：6.5亿元（-22.1%，受资产处置影响）
• 管理面积：3.8亿平米（+3.3%）
• 新签合同额：44.8亿元（+11.2%）
• 第三方新签合同额：41.7亿元（+13%）
• 资管项目：73个（+3个），管理面积395万平米（+0.5%）
• 会员总数：822万（+18%）

投资建议
招商积余背靠招商局集团，作为央企物业龙头，聚焦物业与资产管理，规模稳步扩张，运营能力持续提升。预计2026-2028年EPS分别为0.92、1.04、1.14元，维持“买入”评级。

风险提示
房地产基本面下滑、业务拓展不及预期、人工成本上升、物业费下降等。