权益销售投资行业第一，后续发展动能强劲

核心观点

• 中国海外发展发布2025年业绩公告，实现营业收入1680.9亿元（同比-9.2%），归母净利润126.9亿元（同比-18.8%），核心净利润130.1亿元（同比-17.2%）。
• 公司房开结转规模下降，毛利率降至15.5%（同比-2.2pct）。
• 权益销售连续两年行业第一，2025年合约销售额2512亿元（同比-19.1%），一线城市销售额占比超70%。
• 投资规模行业第一，2025年权益购地金额924.2亿元（同比+32.7%），一线+强二线占比89.8%。
• 财务稳健，剔除预收账款后净负债率34.2%，现金短债比2.1x，债务比率行业最低。

关键数据

• 营收与利润：2025年营收1680.9亿元（-9.2%），归母净利润126.9亿元（-18.8%），核心净利润130.1亿元（-17.2%）。
• 房开与商业：房开收入1568亿元（-10.3%），商业运营收入72亿元（+1.0%），毛利率15.5%（-2.2pct）。
• 销售表现：合约销售额2512亿元（-19.1%），权益销售额行业第一，一线城市销售额均超百亿（北京超500亿元）。
• 投资规模：权益购地金额924.2亿元（+32.7%），一线+强二线占比89.8%，土地储备总建面2528万方（一线+强二线占比86.5%）。
• 财务指标：剔除预收账款后资产负债率46.9%，净负债率34.2%，现金短债比2.1x。

研究结论

• 公司销售与投资聚焦一线城市，已售未结转金额保持高位，高回报项目结算将提升盈利能力。
• 预计2026-2028年归母净利润分别为132、141、154亿元，对应PE分别为8.4x、7.9x、7.2x。
• 维持“买入”评级，风险提示包括销售不及预期、拿地不及预期及需求不及预期。