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宏观专题分析报告：房地产市场政策底已现

2026-03-28 宋雪涛,张馨月国金证券艳阳天Cathy

核心观点：随着房地产市场估值趋于合理，多数城市租金回报率达到合理水平，政策出台的收益将持平甚至超过成本，为政策发力提供土壤。中央和地方政策均表明将保持积极取向，旨在稳定市场预期并促进健康发展。
政策背景：中央层面，《求是》年内两次发文强调稳定房地产市场预期；地方层面，上海率先推出收储“老破小”政策，带动二手房市场回暖。
关键数据：
- 上海核心城区“老破小”租金回报率1.5%-2.7%，处于国际合理区间。
- 已发行的城市更新专项债占比13.7%，较2025年增加1.8个百分点。
- 多地出台城市更新三年行动计划，投资规模合计超4000亿元。
政策展望：
- 城市更新加力：强化城中村改造和危旧住房改造，新增建设用地优先保障民生，未来房企拿地将主要依赖城市更新。
- 收储：上海、宁波、绍兴等地收储“老破小”用于保障性租赁住房或以旧换新，预计更多城市跟进。
- 贴息：南京、东莞等近20个城市推出房贷贴息政策，打通一二手房置换链条。
- 购房补贴：淮安、杭州等地发放购房补贴或消费券，刺激需求释放。
- 公积金提额：上海首套公积金贷款额度提升至240万元，预计高能级城市跟进，降低购房成本。
风险提示：
- 房地产止跌回稳进度不及预期。
- 政策力度低于预期，中央层面政策仍待明确。
- 地缘政治不确定性超预期，可能拖累市场企稳。