招商蛇口2025年报点评：拿地聚焦核心，行业排名提升

公司业绩表现

2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。主要原因是开发业务项目结转规模下降、投资净收益减少（同比下降81.81%至7.08亿元）以及销售毛利率降低（至13.76%，较2024年下降0.85个百分点）。

销售规模与行业排名

2025年公司累计签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.48%；签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.62%。签约销售均价为27371元/平方米，同比提升16.81%。公司在上海、深圳等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入TOP5的城市共15个。据克而瑞数据，权益销售金额1323.0亿元（同比下降12.15%），权益比例为67.49%。全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。

土地获取策略

公司坚持聚焦核心城市、以销定投的投资策略，2025年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，拿地销售比为47.85%。核心10城投资占比近90%，一线城市投资占比63%（获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗）。

财务指标与融资情况

截至2025年末，“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率64.17%，净负债率72.46%，现金短债比为1.19。年内完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构优化。新增公开市场融资179.4亿元，票面利率为同行业最低，2025年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，保持行业领先水平。

投资建议与风险提示

预计公司2026-2028年归母净利润分别为20.72/26.07/27.00亿元，对应PE分别为38.12X/30.29X/29.25X，持续给予“买入”评级。风险提示包括房地产行业政策风险、销售改善不及预期、毛利率下行超预期。