房地产行业月报：春节后需求逐步释放，两会叠加政策发力，小阳春可期

房地产行业月报 春节后需求逐步释放，两会叠加政策发力，小阳春可期 2月前百开发商销售数据有所下行。根据克而瑞初步数据，2月份仍然是行业传统销售淡季，叠加春节假期，前百开发商全口径销售总额由1月1,822亿元（人民币，下同）环比降31.3%至1,252亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商2月销售额降幅减少，环比下跌27.4%，主要由于销售面积下跌（环比-11.1%），销售均价也有所下行（环比-26.5%）。在2月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2月国企合同销售额市占率微降至78.6%（2026年1月：79.0%）。 资料来源：彭博 国家统计局2026年1月数据同比下跌。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，1月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌3.3%/0.4%（2025年12月：-3.0%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌6.2%/0.5%（2025年12月：-5.4%/-0.7%）。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2月份房地产政策基调全面宽松，3月两会叠加政策发力。中央聚焦金融政策，如保障性住房再贷款，四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”。随着春节后务工人员返城及网签恢复常态，市场对3月有所期待。 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，今年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻NH BCM或登录研究部网站https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持87.0%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年3月3日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年3月3日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年3月3日） 第二部分：房企销售表现 2月楼市数据环比下跌 2月前百开发商销售数据有所下行 根据克而瑞的初步数据，2月份仍然是行业的传统销售淡季，叠加春节假期，前百开发商的销售额环比下跌。2026年2月前百开发商全口径销售总额由1月1,822亿元（人民币，下同）环比降31.3%至1,252亿元。2026年2月销售总面积约为696万平方米，环比降18.8%。 20家上市开发商的2月销售额环比下降 我们跟踪的20家主要上市开发商2月销售额降幅减少，环比下跌27.4%，主要由于销售面积下跌（环比-11.1%），同时销售均价也有所下行（环比-26.5%）。20家开发商2月销售额相比去年同期降幅持续，其中民企数据有所改善，与国企表现相若。在2月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2月国企合同销售额市占率微降至78.6%（2026年1月：79.0%）。 2月份房地产政策基调全面宽松，期待3月回升叠加政策发力 2026年2月，中国房地产政策基调全面宽松。中央聚焦金融政策，如保障性住房再贷款，四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”。随着春节后务工人员返城及网签恢复常态，市场对即将到来的3月有所期待，供应端有望迎来回升。 第三部分：实体市场 2026年2月10城新房成交量环比下跌20.1%（对比2026年1月环比-42.7%），供应量环比下跌25.09%，库存去化周期扩大至约22.49个月。 2月前四周30城新房成交量环比下跌27.31%。一/二/三线城市成交量分别环比-31.8%/-20.2%/-31.9%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2026年1月数据同比下跌。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，1月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.3%/0.4%（2025年12月：-3.0%/-0.4%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.2%/0.5%（2025年12月：-5.4%/-0.7%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.1%/-2.9%/-3.9%（2025年12月：-1.7%/-2.5%/-3.7%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-7.6%/-6.2%/-6.1%（2025年12月：-7.0%/-6.0%/-6.0%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.3%/-0.3%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.5%/-0.5%/-0.6%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2026年2月，中国房地产政策基调全面宽松。中央聚焦金融政策，如保障性住房再贷款，四部门支持易地搬迁区金融政策，中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏、房地产市场平稳健康发展营造了适宜的流动性环境。3月5日发布的2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”。 地方层面 据不完全统计，2月份全国超18城出台举措，主要涉及公积金、购房补贴及城市更新等方面，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 招商蛇口 7.1亿元中期票据，3月7日付息利率3.55%。2月28日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2022年度第二期中期票据（品种二）2026年付息公告。根据公告内容，该债券简称为“22招商蛇口MTN002B”，代码102280438，发行总额7.1亿元。本期债券本计息期利率为3.55%，本年付息日定于2026年3月7日，债券到期兑付日为2027年3月7日。。 联合重庆康田置业设立地产开发公司，注资3.7亿元。2月25日，企查查信息显示，重庆招田佳序房地产开发有限公司近日成立，法定代表人为王卓然，注册资本为3.7亿元。经营范围包含房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计；房地产经纪；住房租赁等。股权穿透显示，该公司由招商蛇口旗下招商局地产有限公司、重庆康田置业有限公司共同持股。 保利置业 “25保置01”债券3月6日付息，票面利率2.66%。2月26日，保利置业集团有限公司发布关于2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）的2026年付息公告。根据公告内容，该债券简称为“25保置01”，计息期限为2025年3月6日至2026年3月5日，票面利率为2.66%。债权登记日定为，债券付息日为2026年3月6日。根据安排，每手面值1000元的债券将派发含税利息26.60元。 “23保置01”公司债完成10亿元回售并提前摘牌。2月25日，保利置业集团有限公司发布关于“23保置01”公司债券提前摘牌的公告。公告显示，该债券持有人在回售登记期内完成登记，回售数量为100万手，回售金额共计10亿元。发行人决定对本次回售债券不进行转售，本期债券注销金额为10亿元。该债券简称“23保置01”，代码138946.SH，原债券到期日为2028年2月24日。因上述回售及注销安排，本期债券将提前摘牌。其中，债权登记日为2026年2月27日，资金兑付日为2026年2月24日，提前摘牌日及实际提前到期日均为2026年3月2日。 华润置地 签下LV中国总部，租赁上海华润中心。2月14日，国际奢侈品巨头路易威登（Louis Vuitton）的中国总部正式签约入驻由华润置地开发的上海华润中心，成为该超甲级写字楼项目的首个重量级租户。 卓能集团 中期营业额增251%，溢利1.8亿港元。2月27日，卓能集团公布截至2025年12月31日止六个月中期业绩。期内集团营业额达272,396,000港元，同比大幅增长250.6%，主要得益于深圳物业销售的强劲表现。报告期内，深圳物业销售金额252,592,000港元，同比激增308.7%；物业租赁收入为19,804,000港 元 ， 同 比 增 长24.7%。 集 团 实 现 权 益 持 有 人 应 占 溢 利180,241,000港元，而去年同期为亏损49,518,000港元，成功扭亏为盈。董事会决议派发中期股息每股3.00港仙，将于2026年4月17日寄发予股东。 阳光城 已到期未支付债务本金合计656.01亿元。2月26日，阳光城集团股份有限公司发布关于逾期债务、累计诉讼等进展情况的公告。据公告，受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，阳光城集团流动性出现阶段性紧张。截至公告披露日，公司已到期未支付的债务本金合计金额656.01亿元。其中，公开市场境外未按期支付本金22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金164.63亿元。诉讼方面，除已披露案件外，阳光城集团连续十二个月内累计新增收到法院执行文书涉及案件金额合计0.09亿元。此外，公司及控股子公司另有合计约173.71亿元的事项正与合作方谈判。 越秀地产 236.04亿元夺广州跑马场地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米。2月25日，广州马场1期地块正式出让，起拍价约186.44亿元，共吸引了华润、保利、越秀、珠实、广州地铁等8家房企参与竞拍。最终，历经243轮的鏖战，越秀以236.03亿元总价成功摘得该地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。据悉，该地块位于广州天河区黄埔大道以南、马场路以东，总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米。同时，该地块设置了一系列的出让条件，其中包括竞得人须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认﹕i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担任该房地产基金的管理公司的高级人员；及就任何其他实体而言，在该实体中担任负责管理该等公司的高级人员或其同级人员）；iii）他们及他们之相关有联系者并没拥有于本报告内涉及其评论的任何公司的证券之