逆境磨砺，暗藏契机 房地产行业2026春季投资策略

2026展望：渐行渐近的行业底部

• 政策转向：开年《求是》杂志发声，定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放政策转向信号，引导行业改善。
• 供给侧出清：本轮下行周期新开工面积回撤幅度（74.1%）高于销售面积（50.9%），供给侧出清加速。
• 租金回报率：核心城市二手住宅租金回报率（1.6-2.0%）已与十年期国债收益率靠拢。

人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限

• 房价影响因素：房价由货币政策、供需关系、经济预期、人口走势等多因素共振影响，而非单一因素决定。
• 人口与房价关系：房屋价格指数与人口增长率、人口数量在中期无明显正相关关系，人口增长率难以解释房屋价格变化。
• 香港案例：香港楼市止跌回稳路径为“产业复苏—中青年引入—租金回报率和利率劈叉”。

“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放

• 政策导向：住建部发布国家标准《住宅项目规范》，提升新建住宅品质；政府工作报告提出建设“好房子”。
• 市场现状：居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，市场矛盾从“有没有”转向“好不好”。
• 置换需求：住房房龄集中在1990-2014年，老龄化将带来持续的置换和更新需求。

投资建议

• 主线：政策底部的估值修复、“好房子”品质溢价主线、核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展等。
  • 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团等。
  • 优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业等。
  • 房地产后服务赛道：我爱我家、贝壳。

风险提示

• 宏观经济下行、房企融资进展不及预期、行业竞争加剧。