2026展望：渐行渐近的行业底部
- 2026年开年《求是》杂志发布政策转向信号，引导房地产行业改善。
- 本轮下行周期新开工面积回撤幅度（74.1%）高于销售面积（50.9%），供给侧出清加速。
- 核心城市二手住宅租金回报率（1.6-2.0%）已与十年期国债收益率靠拢。
人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限
- 房屋价格指数与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，与适龄购房人口相关性更强。
- 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价，依赖经济发展与居民收入增长。
- 研究样本回归分析显示，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系（R2<0.5，P>0.05）。
香港房地产案例：华丽的止跌回稳
- 香港楼市自2021年下半年进入下行通道，2022年开始放松政策，2025年6月触底回暖。
- 香港楼市复苏路径：产业复苏—中青年引入—租金回报率和利率劈叉。
- 香港总人口2022年起反弹，2024年回落至751万人；常住人口2023年回升至724.6万人。
- 2022-2025年香港租金指数持续上行，房价指数背离后回升。
- 香港小户型租不如买现象出现，住宅租金回报率上涨，资产配置性价比提升。
- 香港按揭以H按为主，按揭比率下降，平均还款年期延长，贷款金额增加。
“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求
- “好房子”写入2024年全国住房和城乡建设工作会议和2025年政府工作报告。
- 住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，强制执行，提升住宅建设要求。
- 北京市出台《“好房子”规划管理相关技术要点》，推动新房市场向“高品质化”转型。
- 中国居民住房房龄集中在1990-2014年，老龄化带来持续置换和更新需求。
投资建议
- 聚焦三大主线：
- 政策底部的估值修复，供给端出清加速。
- 品质溢价主线，拥有成熟体系和高端产品线的开发商享受销售溢价和毛利率优势。
- 核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。
- 推荐标的：
- 强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国。
- 住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展：华润置地、新城控股、龙湖集团。
- 优质物管标的：“好房子，好服务”政策下服务品质突出：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
- 房地产后服务赛道：二手房渗透率持续提升：我爱我家、贝壳。
风险提示
- 宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。
