房地产2026春季策略逆境磨砺暗藏契机20260314

核心观点与关键数据

• 行业底部接近：报告指出房地产行业底部正逐渐接近，政策转向和人口因素短期内未显著影响行业基本面。
• 政策转向：近期政策态度转变，重新肯定房地产的支柱作用和金融属性，强调民生属性，预示未来预期改善。
• 供给端压缩：开工面积从高峰期的22亿平降至约6亿平，低于发达国家水平，未来供给不足将推高价格。
• 需求释放：过去房价快速下跌抑制了刚性需求，一旦房价稳定或温和复苏，这部分需求将释放。
• 租金回报率：核心城市二手住宅租金回报率与十年期国债收益率快速收敛，部分小户型住宅租金回报率高达2.5%-2.8%。
• 人口因素：房价下跌周期通常为3-7年，中国下行周期已历经5年，人口因素中短期影响有限，城镇化率提升和经济因素支撑房价稳定或上涨。
• 香港案例：香港2021年进入下行周期，通过放松政策、产业复苏、人才引入及租金回报率提升等多重因素共振实现底部反转。

研究结论与投资建议

• 投资建议：看好基本面良好、产品力领先的房企，双轮驱动和优质物管标的，推荐建发国际集团、招商蛇口、华润置地、华润万象生活等。
• “好房子”趋势：政府推动“好房子”概念，提升住宅品质，未来需求转向高品质住宅，伴随房龄老化，将持续产生置换和更新需求。
• 资产配置：房地产作为大类资产配置，收益率已回归理性，与其他资产比较更具吸引力。
• 未来展望：一线城市和核心城市房地产市场将在产业复苏、人口导入及租金回报率提升的共同作用下逐步回稳，但周期可能更长。