中国地产脱敏三步曲

华创证券研究所发布研报，指出中国地产“脱敏”将经历三个阶段，即“先股市、再消费、最后投资”。

股市脱敏： 地产股已初步完成脱敏。从盈利、估值、产业、配置四个维度分析，地产对A股盈利的拖累已“极致表达”，房价调整不再是居民参与股市的“硬约束”，地产股自身波动率降低，机构配置偏好也转向远离地产。数据显示，2025年前三季度“狭义地产”营业利润占A股比重降至0.5%，2025年末“狭义地产”总市值占A股总市值的1.1%，2025年末偏股型公募基金地产仓位降至0.4%，2025年以来万得房地产指数与万得全A收益率60日滚动相关系数降至11%分位。

消费脱敏： 消费可能正在脱敏。地产影响消费的三大效应（财富效应、收入效应、挤出效应）都在弱化。财富效应方面，预计2026年居民金融资产将首次超过城镇住宅总资产，成为居民最大的财富效应来源；收入效应方面，地产行业正经历“缩量保价”式供给出清，从业者收入下滑趋势放缓；挤出效应方面，居民购房支出减少并未带来消费倾向提升。数据显示，2024年以来“必选类”社零增速稳定在4%左右，居民消费信心初步企稳回升，约50个重点城市的社零增速与二手房价转为轻微负相关。

投资脱敏： 投资目前尚未脱敏。地产对投资的拖累仍大，2025年固投增速同比-3.8%，地产链6个行业拖累达到4.8个百分点，地方主导的基建增速同比-6.1%，拖累固投1.4个百分点。往后看，地产对投资的拖累或仍将持续，总人口达峰、适龄购房人群下滑、城镇化速度放缓等因素将导致住宅需求中枢趋势性下滑，二手房成交占比快速抬升，2026年地产投资预计仍是双位数下滑。