墨尔本中央商务区（CBD）的办公市场在2025年上半年呈现积极复苏迹象，但挑战依然存在。
市场复苏迹象
- 空置率下降：CBD空置率自2019年下半年以来首次下降，从18.0%降至17.9%，成为东海岸唯一记录空置率下降的首都。东部核心区空置率最低，为12.3%，而西部核心区和港区较高，分别为17.9%和26.7%。
- 净吸纳量转正：2025年第一季度CBD录得+1,446平方米的净吸纳量，为三年来的首次正数，但与五年平均值-42,190平方米相比仍显不足。其中，二级办公空间表现优于优质办公空间，净吸纳量分别为+11,379平方米和-9,933平方米。
- 租金上涨：优质网络租金环比增长2.1%，达到每平方米735美元，主要受东部核心区推动。东部核心区优质租金同比增长6.2%，达到每平方米972美元。
市场分化与挑战
- 区域分化：东核表现最佳，吸收面积+9,865平方米；码头区和市政厅表现最差，分别下降12,333平方米和6,816平方米。若排除码头区，CBD整体实现+13,779平方米的正吸纳。
- 供应压力：2026年净供应量预计低于10年平均值，主要来自博克435号街道和弗林德斯巷51号两个高端项目。高建造成本和激励措施继续挑战项目可行性。
- 租赁活动：2025年第二季度CBD租赁简报56份，平均面积1,227平方米，主要需求来自Myer、AFL等企业。州政府整合房地产投资组合，需高达90,000平方米办公空间。
区域表现
- 东部核心区：租金和吸纳量均领先，优质租金达每平方米972美元，空置率12.3%。
- 南岸区：优质租金同比增长3.2%，达每平方米692美元，空置率16.7%，预计将因朝日公司迁入进一步下降。
- 港区：优质租金同比增长1.2%，达每平方米646美元，空置率20.9%，多个租户寻求搬出。
投资与交易
- 交易稀缺：市场交易仍少，但2025年6月录得两笔机构办公楼交易，总额6.7亿美元，涉及私人投资者和海外资本。
- 收益率变化：基准收益率下降12个基点至6.70%，二级收益率下降21个基点至7.67%，利差扩大至97个基点。高端市场收益率分化，东部核心区6.3%，显著低于西部和港区。
结论
墨尔本CBD市场复苏但分化明显，东部核心区表现突出，但高激励措施和供应压力仍存。预计随着租赁市场改善和货币政策放松，投资需求将逐步提升，墨尔本在悉尼市场低迷时将更具吸引力。
