布鲁塞尔办公室市场在2025年呈现两速发展态势，整体市场在表面看似稳定，但内部存在结构性分化。
政治与经济背景
布鲁塞尔地区政府持续僵局已超过600天，创历史新高，加剧了地区财政压力。公共债务已超140亿欧元，占年收入的250%，且持续攀升。比利时GDP增长预计仅1.1%，国内需求受限，失业率预计小幅上升。国际环境方面，欧元区工业活动疲软，全球贸易放缓，美国关税对出口造成压力，但预计2026年出口将逐步恢复。
市场趋势与指标
- 市场紧迫感加剧：部分债权人威胁暂停信贷，企业面临利润压力，加速数字化与成本控制。物流仓储保持稳定，但利润持续承压。
- 财政困境：地区政府实施临时预算方案，每月支出仅2024年预算的十二分之一，影响长期发展。
- 评级下调：标普将布鲁塞尔首都地区信用评级从A+降至A，展望负面；穆迪维持比利时Aa3评级，展望负面。
- 通胀预测：2026年通胀预计下降，2027年因能源价格上升将再度走高。
租户活动分析
- 表面数据：2025年整体吸纳量达38.3万平方米，同比增长17%，创四年来新高，主要得益于下半年表现强劲。
- 深层分化：
- 5,000平方米以下交易：吸纳量19.9万平方米，交易304宗，市场停滞，中小型企业面临竞争压力，大型租户（如政府机构、企业）主导市场，对优质写字楼需求集中。
- 5,000平方米以上交易：吸纳量18.4万平方米，交易15宗，需求难以满足，优质写字楼（Grade A）更受青睐，部分交易涉及新建物业。
未来交付与租赁
- 新增供应：2025年新增Grade A写字楼11.2万平方米，其中4.2万平方米为投机性项目。欧盟计划在北区新增10万平方米办公空间，北区因财政条件更优成为新焦点。
- 空置率：2025年末空置率8.28%，预计2026年Q4将升至8.8%。
租金水平
- 核心租金：Prime租金维持在400欧元/平方米/年，但南区（Decentralised South）已升至230欧元/平方米/年，北区可能跟进。中心区（Centre）租金达345欧元/平方米/年，较欧洲区更具性价比。
- 平均租金：降至190欧元/平方米/年，受Grade C物业占比高影响。
投资活动
- 2025年投资总额：9.48亿欧元，比利时资本主导，核心交易包括UBP将Egmont写字楼（3亿欧元）出售给Cityforward，以及Altoria对Louise Centre的收购。
- 未来展望：Knight Frank预测2026年欧洲办公室交易将活跃，投资者将聚焦核心CBD的ESG合规资产及具备再定位潜力的二级资产。
收益率
- 宏观环境：欧元区货币政策稳定，通胀近2%，长期政府债券收益率波动，布鲁塞尔Prime写字楼收益率维持在5.25%，但可能因国际资本回流而压缩。
结论
市场存在结构性分化，大型租户主导核心交易，中小型企业面临挑战。未来供应增加将推高空置率，但优质写字楼仍具吸引力，投资者关注ESG与核心资产配置。
