中海品牌铸就下沉龙头，低线布局‘剩者为王’——港股公司首次覆盖报告

中国海外宏洋集团作为中国海外集团旗下专注二三线城市中高端住宅开发的上市平台，依托母公司“中海地产”品牌力与央企资源，逐步确立在低能级城市品质住宅市场的领导者地位。公司已形成涵盖房地产开发全过程的 value chain 体系，2024年在一半以上业务覆盖城市销售额排名前三，盈利水平逐步回升，触底回升信号显现。

核心观点：

• 公司凭借中海品牌信任度，在低能级城市房企退出后，有望凭借市占率提升穿越周期。
• 随着主流房企战略收缩，二三线中高端市场供需关系优化，公司持续提升市场市占率，预计后续毛利率将持续修复。
• 公司以审慎的投资策略持续优化土储结构，新增土地储备聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段，严格遵循“三个主流”投资原则。

关键数据：

• 2024年公司实现合约销售金额401.1亿元，同比下降6.3%；实现合约销售面积348.4万平方米，同比下降1.4%。
• 2025年1-6月，公司实现合约销售金额166.1亿元，同比下降12.7%；实现合约销售面积147.2万平方米，同比下降11.1%。
• 2024年公司新增土地储备118.92万平方米，总价52.29亿元，新增项目聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段。
• 2024年公司平均融资成本4.1%，境内加权平均融资成本3.7%，境外加权融资成本4.5%，同比均有所下降。

研究结论：

• 公司物业开发业务出现触底回升迹象，预计2025-2027年归母净利润分别3.3、4.4、6.3亿元，EPS分别为0.09、0.12、0.18元。
• 公司商业物业板块发展稳健，租金收入稳健增长，2024年租金收入达2.98亿元，同比增长9.6%。
• 公司财务状况保持稳健，截至2024年末，公司剔除预收账款资产负债率63.0%，现金及银行结余272.91亿元。
• 首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：

• 销售回款不及预期
• 市场下行风险
• 政策支持不及预期