珠免集团机构调研纪要

格力地产股份有限公司是一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为核心业务的集团化企业。公司自2009年上市以来，坚持高质量发展，逐步从房地产开发向口岸经济、海洋经济、现代服务等领域延伸，并形成大消费和生物医药大健康两大特色产业。

1. 毛利率水平及未来趋势：公司传统地产业务毛利率较高，是核心毛利贡献来源；食品类产品毛利率可观，增长潜力大；计划在免税新政下新增电子产品、黄金、保健品等品类，预计将带来新的增量。

2. 长期品类结构规划及未来营收占比变化：公司计划于2026年第一季度引入电子产品、黄金等高客单价商品，逐步扩充可穿戴设备、潮玩及国货国潮等品类；香化、食品类别将通过打造特色专区提升营收占比；未来将降低单一品类依赖，推动香化、电子产品及国货等重点品类占比提升，形成多品类协同发展的业务格局。

3. 拱北口岸免税店客流结构及其消费潜力分布：客流主要分为港澳居民、内地自由行游客和劳工群体，其中内地自由行游客消费潜力最突出，是当前及未来业绩增长的核心动力。

4. 澳门相关客流及销售的季度趋势及明年展望：2025年以来，受益于"一年一签、每周一行"政策，拱北口岸全年客流量预计达1.2亿人次，同比增加12%；展望2026年，随着澳门大型活动持续举办及自由行客群增长，相关区域客流将进一步攀升，间接推动免税业务销售额提升。

5. 剩余49%免税公司股权注入计划：2024年已完成与免税公司重大资产重组，51%股权已过户至公司名下；剩余49%股权将根据战略规划统筹研究考虑，若有相关计划将严格按照规定及时履行信息披露义务。

6. 离岛免税牌照申请进展及岛民免税政策跟进情况：公司将持续关注海南封关运作后的相关免税政策，根据政策规定进一步开展后续业务。