沃土生新，2026房地产的“质”与“智”——房地产行业2026年投资策略

核心观点与关键数据

• 商品房销售：未来3-5年，中国商品房销售面积将进入一个阶段性均衡区间，预计在6.8-7亿平方米。
• 房价走势：预计2026年底至2027年中后，房价将趋于平稳。分析认为，销售量触底后房价下滑幅度较小，参考美国和日本的经验，房价跌幅预计在-3.97%至-1.01%之间。
• 居民债务：中国房贷占收入百分比已低于大部分时期，表明居民债务负担有所减轻，有利于房价企稳。
• 租金回报率：百城租金回报率（2.37%）低于个人住房贷款加权平均利率（3.06%），但预计租金回报率反弹1.5个百分点后，对应的房价超跌水平线可能在-48%至-51%之间。
• 地产投资：近期地产投资加速下跌，但若考虑不良资产盘活，明年新开工面积有望回正。竣工面积短期内由保交楼支撑，长期则受制于新开工不足。
• 库存水平：预计2025年全国住宅库存约为15.52亿平方米，低于2010年水平，去化周期将下降至2年以内。一线城市库存跌幅较小，但可能先于其他城市回升。

研究结论

• 房价探底时间：综合分析，预计2026年底至2027年中后，房价将趋于平稳。
• 投资策略：
  • 策略一：优先选择拿地能力强且销售较好的房企，例如招商蛇口、滨江集团等。
  • 策略二：在房价尚未企稳时，可关注轻资产公司及聚焦“好房子”的房企，例如华润万象生活、建发国际等；长线投资选择多元化实力较强的房企，例如华润置地、中国海外发展等。
  • 策略三：关注债务重组完成，后续仍有反转动力的房企，但需注意政策、自身进度及其本身的不确定性。
• 政策展望：政策聚焦高质量发展，行业定位融入民生保障框架，未来可能的政策方向包括降息、公积金贷款继续放开、解除限制性措施、个人信用救济政策、购房贷款贴息等。

风险提示

• 估算假设存在偏差风险。
• 房地产市场下行进一步超预期风险。
• 宏观经济与政策风险。
• 企业信用与流动性风险。
• 外部环境不确定性风险。