2025年上海租赁住房市场月报9月刊

核心观点

• 政策及宏观：保租房集中上市，集中式公寓获客难度增加；经济指标温和回升，但总体宏观调控压力仍然存在；租赁市场进入淡季，租金承压。
• 集中式公寓：9月新开业18个项目，共9771间房，主要为保租房或人才房；平均挂牌租金3.4元/平/日，实际租金3.2元/平/日，环比微跌；空置率19%，环比增加2个百分点；续租率31%，来访转化率14%，客房比1.6，环比下降。
• 散租市场：9月成交4.16万套房源，套均租金4753元/月，成交量大幅下滑；坪效2.17元/平/天，环比下跌1.7%，议价幅度7.93%；中心城区租金小幅下降，郊区率先下跌；低价、小面积的刚需占比提升；挂牌房源租金2.8元/平/天，环比持平；库存房源环比下跌24%，供应集中在浦东、闵行、宝山；租金收益率升至1.7%。

关键数据

• 宏观经济：PMI上升至49.8，M1同比增速7.2%；全国社会消费品零售总额同比增长3%；全国及上海CPI同比下跌0.3%和0.1%。
• 集中式公寓：9月新开业项目18个，9771间房；挂牌租金3.4元/平/日，实际租金3.2元/平/日；空置率19%，空置天数15天；续租率31%，来访转化率14%，客房比1.6。
• 散租市场：9月成交4.16万套房源，套均租金4753元/月；坪效2.17元/平/天，议价幅度7.93%；库存房源约4.42万套，环比下跌24%；1-3元/平/天的房源库存占比53.1%；租金收益率升至1.7%。

研究结论

• 政策影响：保租房集中上市对集中式公寓市场造成冲击，获客难度增加。
• 市场趋势：经济温和回升，但租赁市场进入淡季，租金承压；散租市场需求下滑，陪读租房减少，单身租房占比增加；低价、小面积的刚需占比提升。
• 区域差异：浦东、闵行、宝山租赁需求活跃；中心城区租金小幅下降，郊区率先下跌；市区老旧小区、动迁密集板块租金收益率较高。