核心观点
- 集中式公寓：10月供应增加、市场需求回落、部分项目加大优惠抢收客户。
- 政策及宏观：一系列政策影响下，经济指标反弹好转，但总体仍有压力。
- 散租市场：10月上海散租市场“量价齐跌”，全市租金收益率降至1.6%。
政策及宏观经济分析
- 政策热点：10月中央至地方支持收购存量房用于保障性租赁住房，优化公积金提取政策。
- 企业动态：资本市场动态集中在保租房REITs，企业加快业务拓展和合作。
- 宏观指标：
- 经济动能指标反弹：PMI升至荣枯线以上，M1同比跌幅收窄。
- 上海消费反弹：社零总额同比增长10.9%，但依赖消费券和双十一。
- 就业形势好转：城镇调查失业率5%，居民收入趋稳。
- 物价通缩压力：CPI连续一年半低位，租金下行压力明显。
- 上海租赁需求下降：10月环比下跌10.3%，活跃度低于深圳、广州。
上海集中式公寓市场分析
- 项目供应：
- 当月上市：13个项目，1.4万间房，华为西岑人才公寓等大体量项目入市。
- 1-10月累计：122个项目，主要分布在浦东、闵行及嘉定。
- 2024年1-10月：新增122个项目，机构运营长租公寓项目持续扩张。
- 项目运营情况：
- 挂牌租金：3.6元/平/日，环比微跌4.7%。
- 实际租金：3.3元/平/日，环比下跌9%。
- 议价空间：10%，环比增加4.3个百分点。
- 空置率：17.6%，环比减少4.9%。
- 空置天数：16.1天，环比持平。
- 续租率：52%，环比上升1个百分点。
- 来访转化：23.2%，环比增加3.5个百分点。
- 客房比：1.04，环比下滑明显。
上海散租市场分析
- 市场表现：
- 10月成交：4.5万套，环比下跌6.4%，套均租金4950元/月。
- 租金坪效：2.29元/平/天，环比下跌1.5%。
- 议价幅度：7.13%，较上月上升。
- 区域分布：
- 浦东新区、闵行区、宝山区成交套数居前。
- 中心城区租金3-3.5元/平/天，五大新城1.5-2元/平/天。
- 成交结构：
- 单价：5-8元/平/天房源占比增长4个百分点。
- 面积：50平以下房源占比增加3%。
- 房型：1室、2室占比下跌，3室及以上占比增加。
- 总出租房间数：10万间，环比下跌1.4%。
- 总价：3K以下房源占比增加。
- 挂牌房源：
- 租金：2.9元/平/天，环比下跌5.9%。
- 库存：5.19万套，环比下跌12%，集中在浦东、闵行、宝山。
- 面积：50平以下、120平以上库存环比降幅超过10%。
- 单价：5元/平/日以上库存环比下跌约5成。
- 结构：1-3元/平/天供应占比增加6个百分点，5-8元占比下跌4个百分点。
- 租金收益率：
- 全市环比微跌至1.6%。
- 市中心普遍低于1.8%，青浦区因华为搬迁租售比偏高。
- 高于中心城区的区域：老旧小区密集板块、远郊区板块。
上海房协供需对接
- 长租公寓专项服务：战略咨询、专题研究、市场调研、开业筹备、运营提升、品牌服务。
