房地产行业市场监测：上海租赁住房市场（2024年5月）
市场监测|上海租赁住房市场（2024年5月） 城市测量师行定期监测上海集中式租赁住房市场，包括市场化运营的长租公寓以及政策性的保障性租赁住房、公共租赁住房，帮助大家了解租赁住房市场行情，欢迎持续关注~ 01租赁住房市场运行情况 据上海市房屋管理局网站公示信息（截至2024年5月31日）显示，2024年1月1日至5 月31日全市共有12个纯租赁住房项目获发交付许可证，分布在浦东新区、闵行区、黄浦区、普 陀区、徐汇区及松江区6个行政区内。 近一年，全市共有41个纯租赁住房项目获发交付许可证，总面积达202万平方米。 今年整体施工进度放缓，前五个月的月均交付项目数量相较于2023年同期略有减少。不过从 3月份开始，各项工作进入常态化运作，3-5月份的月均交付面积显著超出1至2月的水平。 数据来源：城市资管服务云平台 从区域分布来看，2021年至今全市大部分交付的R4类租赁住房项目位于浦东新区和闵行区；松江区总量位居第三。从2024年的交付情况来看，浦东新区交付面积最大，闵行区、松江区、黄浦区紧随其后，普陀区和徐汇区也有小体量项目交付。 数据来源：城市资管服务云平台 02个案分析 佰舍LITE（西岸店） 地址：徐汇区百色路218号 特点1：位于工业园区、办公楼聚集区域 向东约1公里即为徐汇滨江沿线办公聚集区，向北1.2公里即为工业园区，对于在该区域上班的白领或短期外派的中高层管理人员，是不错的选择。 特点2：目前交通便捷程度一般，存在远期规划 距离项目最近的地铁站为15号线华东理工大学站，直线距离约1.6公里；临近正在建设的23号线，最近的上海植物园站（建设中）距离项目约700米。 特点3：区域内稀缺产品 项目提供区域内较为稀缺的LOFT房型，为租赁群体提供更多样化的产品选择。 ●项目基本信息介绍 ①主要户型价格： ②其他费用与设施情况： ●项目价格分析 佰舍LITE（西岸店）主要提供四种户型，目前41平方米双床居室租金约7200元/月，130平方米复式二居室租金约13500元/月。 经过对项目周边相近档次的住宅小区进行市场调研，40-60平方米一居室公寓租金约为5000-6000元/月，130平方米三房租金约10000元/月。 对于接受同等档次和相近面积的租户而言，住宅小区在总价上展现出明显优势，且在功能分区上更为清晰。而对于追求高品质生活且家庭成员结构简单的家庭或单身者，佰舍LITE （西岸店）则是一个值得考虑的选项。该项目内部设施齐全，满足日常所需并提供优质服务，确保高品质居住体验，还提供传统住宅小区中较为罕见的LOFT户型（但需注意，当前租赁住房改造时LOFT户型常涉及违章问题）。此外，佰舍LITE（西岸店）提供灵活的短期租赁服务，满足工作出差或企业短期外派等临时居住需求。 ●小结 随着租赁住房供应的稳步增长，实施差异化竞争策略成为项目运营的关键。佰舍LITE（西岸店）坐落于办公与工业聚集区域的交汇地带，周边住宅小区租赁性价比较高，但普遍为2000年前建成的老旧社区。佰舍LITE品质更优，房型和产品类型在区域内独具特色，较为稀缺。因此，尽管价格略高于周边住宅小区，但在市场上仍具有竞争力。 03近期政策及动态 财政部、住建部： 近期政策 ●提出保障性住房、老旧小区改造等财政补助新要求：4月15日，财政部、住建部发布关于印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》的通知。《办法》指出，住房保障资金采取因素法，根据各省年度配租型保障性住房筹集套数、配售型保障性住房套数、租赁补贴户数等因素以及相应权重测算分配，并结合财政困难程度进行调节。 国家发改委： ●推进保障性住房建设：5月16日，中共国家发展改革委党组发文《进一步全面深化经济体制改革以高质量发展推进中国式现代化》表示，要健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，建立防范化解地方债务管理机制。全面加强金融监管，健全权责一致的风险处置责任机制，健全以投资者为本的资本市场基础制度。强化重点领域安全能力建设，健全粮食购储加销协同保障机制，加快规划建设新型能源体系，加快构建数据基础制度，构建大国储备体系，有效维护产业链供应链安全稳定。 上海市： 近期市场动态 ●3月份，上海集中式公寓市场供应明显回暖，新开项目共计7519间房源，占一季度总体供应的60%。这些项目分布在城市的多个区域，产品类型丰富，租金差异较大，满足了不同租客的需求。一季度，上海新开集中式租赁项目27个，涉及房源超过1.2万间，预计2季度供应量将进一步增加。 浦东新区： ●浦电雍萃前身为“文教大厦”，建于上世纪90年代，是陆家嘴集团城市老旧建筑翻新改造项目，改造后总租赁面积约1.1万平方米，两梯七户，可提供55平方米到145平方米的一房至三房6款房型，共91套租赁房源。改造设计时，陆家嘴集团凭借多年居住空间打造的经验，坚持“以人为本”的设计理念，充分考虑人与空间的关系，最优化的考虑房型分割及室内通风、采光。 ●浦东k2地块保障性租赁住房项目位于上海浦东机场红线内，为保障性租赁住房改建项目，既有建筑为原上航培训中心，是中国东航首批保障房试点工程，装修品质较好。该项目已于去年12月开通员工申请通道，虽不对外招租，限制入住人员为东航体系员工，但项目周边产业人口密集，正式开业时出租率已超过90%。 徐汇区： ●3月25日，建信住租·魔方田林社区在上海徐汇区正式启幕。魔方田林精英社区是上海第一个实现市场化转让的R4项目，由建信住房租赁基金收购并改造，由魔方生活服务集团管理运营。坐落于徐汇区田林板块，步行500米可达漕宝路地铁站，周边商业氛围浓厚。该项目共推出514间房源，主要户型为28-36平方米一房和58平米一房一厅。 04总结与展望 2023年期间，上海迎来一批集中新建的租赁住房项目，不仅配备完善的配套设施，还提供稳定的租赁周期，吸引大量“新市民”进行换租，对住房租赁市场的价格水平产生一定的平抑作用。2024年起，虽然租赁住房项目入市速度有所减缓，但待去化项目较多，整体空置率较高，大部分项目推出优惠活动以降低空置率。随着毕业季的到来，特定区域和特定档次的租赁市场活跃度逐渐提升，如城市远郊，特别是大学城和产业园区周边，中低端租赁项目 因应届生和暑期实习生的强烈需求，空置率下降，租金温和上涨。相比之下，高端租赁项目因需求不足且性价比低，市场表现疲软，空置率依旧高企。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年6月20日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 010 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988
