上海住房租赁市场月报（2024年3月）

上海住房租赁市场月报（2024年3月） 2024年3月核心观点： 2024年3月，上海租赁住房挂牌环比“量价齐跌”，市场热度较低。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至25.37%，租金压力为2019年以来的历史最低点，其中，郊区的房租收入比持续下降，性价比凸显，也从侧面验证了青浦、嘉定租金坚挺的内在逻辑。 从市场主体结构上看，截至2024年一季度，上海租赁住房行业市场主体以运营系为主导，未来将“国进民退”。上海国企租赁住房在运营方面呈现两个特点，即国企保租房大都自建租赁品牌，同时，通常采取国企重资产持有+民企运营的合作模式，共同推进项目。 本月，上海《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》特别强调了支持住房租赁企业发展，结合年初以来，国家出台“住房租赁金融17条”、央行“1000亿元租赁住房贷款支持计划”试点落地等，为专业化住房租赁企业的发展营造了有利的政策氛围。与此同时，不少头部企业实践也进入收获期。招商蛇口、万科、龙湖等多家房企在年报和业绩发布中提及长租公寓业务稳步增长，以长租公寓为代表的“第二曲线”业务营收大幅提升、实现盈利，优势逐渐显现。未来住房租赁企业将迎来更加广阔的发展空间。 一、住房租赁政策热点 （一）国家层面：两会期间，住房租赁市场发展成为热议话题，多位政协委员提出鼓励住房租赁机构发展的建议，提出从金融、财税政策角度加大对市场化、专业化租赁企业的支持。 在今年全国两会期间，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题成为热议话题，住房问题关乎民生福祉，其中，住房租赁市场发展亦受到各方高度关注。 全国政协委员、民进中央经济委员会副主任范小云接受记者采访时建议，以保障性租赁住房与机构化长租房“两条腿走路”的发展思路，提高机构化长租房占比，鼓励提升金融政策对市场化、专业化长租机构的支持力度，以促进长租市场平稳健康发展。 全国政协委员、中央团校（中国青年政治学院）原党委书记倪邦文围绕青年居住体验，递交了《关于助力青年人圆梦安居的提案》，从三个方面提出建议：第一，着力增加青年住房供给规模，优化供给结构。第二，围绕“青年住房一件事”，形成系统化、分层分类的青年住房支持体系。第三，提升青年租住体验，让租住成为青年认可的生活方式。 全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生建议，一方面鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；此外，还要加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁REITs的发行。 （二）上海层面：本月，上海出台了《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展，培育行业龙头，积极打造租赁经营品牌。继上月闵行、普陀公布2024年保租房建设筹措计划后，本月嘉定区公布2024年 将筹措保租房6000套（间）、供应1275套（间），今年筹措、供应规模相比去年明显减少，保租房筹措高峰已过。 1、上海印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，支持住房租赁企业发展 3月8日，上海市人民政府办公厅印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，特别强调了支持住房租赁企业发展。加快培育一批行业龙头企业，整合上下游资源，创新增值服务、社群服务等，积极打造住房租赁经营品牌。完善住房租赁公共服务平台功能，推动全市房源“一键查询”，市场化租房、保障性租赁住房“一站式办理”等。支持将优质的集中式住房租赁项目、分散式代理经租项目纳入住房租赁公共服务平台。完善政策法规体系，建立良好的租赁市场环境。 2、上海嘉定区2024年将筹措保租房6000套（间） 嘉定区两会进一步细化明确了嘉定区2024年经济社会发展的工作目标和主 要任务。据统计，过去一年，嘉定通过多种渠道共筹措各类保障性租赁住房9436套（间），投放市场5930套（间）。今年将筹措各类保障性租赁住房6000套（间）、供应1275套（间）。相比去年实际筹措及供应规模，今年筹措、供应规模分别下降36%、78%。 二、上海住房租赁市场温度 3月，上海住房租赁市场热度依旧较低，受二手房成交量大涨的影响，全市挂牌房源数量环比减少，平均租金环比转涨为跌，呈“量价齐跌”态势。在房租下跌和收入上涨的作用下，房租收入比降至25.37%，为2019年以来的历史最低，且郊区房租收入比与市区房租收入比的差距持续拉大，从侧面验证了上海郊区 （特别是嘉定、青浦）租金相对坚挺的原因。新盘入市节奏相比年初有所加快，新开项目12个，入市房源6300余间，主力是R4新建租赁社区。3月成交5宗配建公租房地块，由于主要是市区小面积地块，租赁住房建面较1-2月累计建面下降48%至1.4万平方米。 1、供应量价走势：本月全市供应方面环比“量价齐跌”，市场热度依旧较低，但相比去年同期，挂牌量同比增幅和租金同比跌幅均有所收窄。60平方米 以上的房源挂牌量占比提高，带动套均租金提高。闵行等7个区的租金环比 上涨，虹口等9个区租金环比下跌。 3月一般是上半年楼市交易相对活跃的高点。2024年3月，因春节假期积累 的市场需求集中释放，学区房集中交易时间节点多在3月，同时持续放松的楼市政策效应得到一定的体现，上海市二手房成交套数环比大涨170%，达到近一年来的最高。 100 80 60 40 20 0 从区域看，黄浦、静安、普陀、浦东、闵行、金山、崇明7区的租金水平环 比有所提升，但同比仅青浦、嘉定2区租金增长。与2023年全年平均租金相比， 仅青浦、嘉定两个区的租金是上涨的，而松江、奉贤跌幅在5%以内，市区跌幅在 5-10%之间，金山、崇明两区跌幅超15%。 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1 2020.2 全市每平方月均租金（元/㎡*月） 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.10 2020.11 2020.12 2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 同比（右轴） 数据来源:链家、易居研究院 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11 2023.12 2024.1 2024.2 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2024.3 套 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 140 120 2019.1 受二手房成交量大涨的影响，截至2024年3月，上海全市挂牌房源数量环 比继续减少1.9%，环比降幅扩大0.9pts，同比增加26.7%，同比增幅相比上月明 显缩小了48pts。全市挂牌房源的每平方米月均租金为87.2元/平/月，环比转 涨为跌7%，同比继续下跌8.2%，但跌幅有明显收窄。 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 图 2019.12 2020.1 图 2：2019年至今上海市平均租金月度走势及同比 2020.2 2020.3 2020.4 1：2019年至今上海市挂牌房源数及同比 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.10 2020.11 挂牌套数 2020.12 2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 同比（右轴） 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 数据来源:链家、易居研究院 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11 2023.12 2024.1 2024.2 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 40% 30% 2024.3 图3：2023年至今上海各区域平均租金月度走势 元/㎡*月 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11 2023.12 2024.1 2024.2 2024.3 0 宝山崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安 闵行浦东普陀青浦松江徐汇杨浦长宁 数据来源:链家、易居研究院 表1：2024年3月上海各区域平均租金排名 % % -1 -7.6% -8 % 1.1 -6 %-6.1% 0.7 2. -0 - - -3 -3.7% 1.8% -7.7% -7.0% 0.8% 4.9% -6.2% -4.0 5.3% -22.5% 2.4% -2 % 3.7 26 崇明 16 -1 % 3.5 29 金山 15 % 0.0% .9% 33 奉贤 14 -4.0% -2.5% % 1.7 57 松江 13 55.3% % 1.3 57 嘉定 12 % -7.8 .4% 63 宝山 11 % .1 -1 69 青浦 10 9% 80 闵行 9 % -6.6 1.3% -1 % 91 浦东 8 % -7.1 .4 -1 98 杨浦 7 .1% -8.6% % 100 普陀 6 .6% -10 -2.6% -2.8 103 虹口 5 .5% 0.6% -1 .2% 123 徐汇 4 0.4% -1 -0.3 128 长宁 3 -6.4% -7.2% % 2.5 129 静安 2 -5.4% -8.8% 0.2 163 黄浦 1 相比23年均 同比 环比 平均租金 （元/平/月） 区域 排名 数据来源:链家、易居研究院。数据说明：按照当月平均租金排序。 从面积上看，本月挂牌房源的套均面积环比上升2.19%至80.9平方米，带动套均租金环比提高了1.56%至7056元/套。其中，60平方米以下的租赁住房套数占比环比减少3.7pts至39.4%；60-100平方米的租赁住房占比跃居首位，占比为40.2%，环比提高3.2pts；100-140平方米的占比为12.6%，环比下降0.2pts；140平方米以上的占比7.9%，环比提高0.7pts。 图4：2023年至今上海挂牌租赁房源的面积段占比-按套数计 60㎡以下60-100㎡100-140㎡140㎡以上 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 数据来源:链家、易居研究院 2、租金压力走势：房租收入比降至25.37%，为2019年以来的历史最低，郊区房租收入比持续下降，性价比凸显 在房租下降及收入提高的作用下，2024年3月上海的房租收入比环比下降0.16pts至25.37%，为2019年以来的历史最低，同比下降3.57pts。房租收入比从2023年11月至2024年3月连续5个月保持在相对合理区间 （即