2026年REIT年度策略：春山可望，再赴新程

我国公募REITs市场在2025年呈现扩容趋势，新上市19只REIT项目，发行规模383亿元，品种方面新增农贸市场、数据中心、市政供热设施、天然气热电联产项目等。政策层面，基础设施REITs进入常态化发行阶段，审批速度加快，并适度拓宽资产范围，进一步“扩围、提效、促混装、重民企”。已上市REITs满6个月即可申报扩募，发改委直接受理、优先评估，显著压缩周期。

2025年以来，公募REITs市场扩募节奏提速，一方面2024年申报的扩募项目逐步落地，另一方面2025年新的扩募品类与扩募方式出现。从二级市场表现来看，2025年以来上市19只REITs项目，平均打新收益率为0.927%，累计收益率为17.6%。但市场情绪在下半年出现波动，主要受权益市场赚钱效应、新发询价区间打开、项目密集解禁等因素影响。

分板块来看，2025年第三季度REITs板块呈现分化格局。保障房板块表现最为稳健，市政环保板块同样表现亮眼，而产业园板块持续探底，仓储板块则边际承压，能源板块三季度经营数据同样表现不佳。从盈利指标来看，多数高速项目营业收入同比下滑但环比上升，产业园板块收入承压，消费板块整体表现依旧稳健，市政环保板块整体收入指标同比上涨。

展望未来，REITs市场在2026年有望迎来新的底层资产板块，如文旅、隧道等。扩募优质资产持续推进，将成为REITs市场多维度多层次的必经之路。此外，资金波动带来的低位布局机会值得关注，产业园、仓储和高速等周期性板块具备性价比。

主要风险因素包括：基本面超预期变化、外部环境不确定性、资金利率波动等。