2025年REITs市场总结：先扬后抑，板块分化
顶层设计：政策基础进一步完善
2025年中国REITs监管政策呈现系统化推进与深度扩容态势，核心聚焦“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向。政策层面，推动发行常态化与资产扩围，将体育场馆、酒店、商业、城市更新设施等纳入公募REITs底层资产范围；构建多层次市场，优化扩募规则，支持“首发+扩募”双轮驱动，建设公募REITs+持有型不动产ABS，基础设施公募REITs+不动产商业REITs等多层次市场；推动市场互联互通，研究将REITs纳入沪深港通标的，并引入社保、年金等长期资金。
二级市场：由强转弱下的资产分化
2025年C-REITs市场先扬后抑，经历六个阶段：无风险利率下行驱动初期上涨，资产荒和风险偏好提高推动中期强势，随后向上动能减弱，市场进入震荡下行区间。板块表现分化，数据中心表现最为亮眼，能源REITs表现相对一般。REITs指数波动率趋于稳定，市场情绪回归理性，投资重心转向资产基本面。
一级市场：从“闭眼打新”到“赛道精选”
2025年一级市场呈现“规模扩容、数量高位”特征，首发上市77只，募集383亿元，扩募2只，募集27亿元，全年累计募集410亿元。市场火热，打新是增量资金主要来源，网下认购倍数和打新户数均创历史新高。2026年打新需更加理性，应精选基本面稳健、估值合理、一二级存在利差空间的项目。
资产基本面：运营仍在分化，博弈预期改善
各板块运营分化明显：保租房、公用事业依托刚性需求保持韧性，IDC、消费凭借长协锁定、业态升级实现业绩稳健，交通、产业园受宏观和区域经济影响表现承压。底层资产基本面差异是分化的核心诱因。
2026年投资策略展望：资产为王，重视节奏
一级策略：资产为王
- 从“闭眼打新”到“赛道精选”：精选基本面稳健、估值合理、一二级存在利差空间的项目。
- 关注持有型不动产项目机会：持有型不动产ABS是多层次REITs市场重要组成部分，能有效缓解机构欠配压力。
- 关注商业不动产REITs机会：商业REITs市场潜在规模在8000-15000亿元，长期发展空间广阔。
二级策略：重视节奏
- 把握利率敏感资产波段机会：2026年十年期国债走势核心逻辑围绕“低利率中枢+震荡分化”，利率波动仍存在阶段性交易机会。
- 稳健赛道托底、关注困境反转机会：优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，积极关注基本面有边际改善且估值有性价比项目。
- 关注扩募、分红、解禁等时点机会：扩募、分红、解禁等关键节点有望推动市场行情，解禁短期内可能带来价格和估值调整交易机会。
风险提示
