2025年10月上海住宅买卖市场

核心观点与关键数据

新房市场

• 供求面积下滑：10月全市33个项目开盘，环比减少9个；成交面积40万平方米，环比下降27%，同比减少40%。
• 区域变化：市区推盘节奏放缓，外环线以外项目开盘比例上升至七成。
• 成交亮点：仅1个新盘触发积分制（闵行马桥板块尚园），认购率达150%，44套房源开盘当日售罄。
• 市场指标：近一年供求比为0.87，预计未来两个月房企或将加大优惠力度。

二手房市场

• 成交量价下跌：10月成交量1.67万套，环比下跌7%；成交均价33473元/平方米，环比下跌4%。
• 市场恢复：10月第二周日均成交666套，周末日均1018套，预计11月全月交易量或超1.9-2万套。
• 价格博弈：挂牌总量回落至10万套以内，挂牌均价连续下跌，平均议价幅度超5%。
• 未来趋势：高性价比房源或将持续出现，维持“量稳价跌”格局。

二手房成交结构

• 刚需主导：300万元以下物业成交份额环比增加2%；90平方米以下户型成交占比提升至66%。
• 区域表现：崇明和徐汇区成交环比上涨，其余各区回落；中环以外板块（如徐汇华泾）表现较好。
• 远郊新城活跃：近三个月成交热门小区分布于奉贤、浦东、青浦等8个区域，临港新城首次有楼盘进入榜单（如临港书院一号公寓）。
• 价格变化：上榜小区套均总价237万元/套，环比结构性下跌49%。