保利置业：拿地力度大幅提高，三条红线首次转绿

核心观点与关键数据

销售与存货

• 2025上半年，保利置业实现全口径合约销售金额267亿元，面积96.1万平方米，同比分别减少6%和13.7%，但销售均价达27763元/平米，创近年新高。
• 存货压力持续，已竣工可售物业存货货值同比增长3.2%至466.9亿元，占比提升至37.4%。

投资

• 拿地力度加大，新增9个项目，建面118.3万平方米，权益74%，拿地总价337亿元，拿地销售比1.26。
• 重点布局上海、杭州、广州，占比88%；总土储建面1308万平方米，减少0.6%，长三角及大湾区占比45%，一线城市占比30%，平均成本11076元/平方米。

盈利能力

• 营业收入184.4亿元，同比增长48.1%；毛利润32.2亿元，同比增长81.3%，毛利率17.5%。
• 净利润2.32亿元，同比减少6.5%；归母净利润2.08亿元，下降1.9个百分点；归母核心净利润0.29亿元，同比减少92.3%，盈利能力待改善。

偿债与财务

• 融资成本持续下行，平均融资成本2.9%，完成3笔40亿元公司债券发行，票面利率低于2.7%。
• 现金减少17.9%至284.7亿元，短期有息负债减少10.5%至174.8亿元，现金短债比1.62。
• 净负债率提升至85.3%，剔除预收款后资产负债率69.5%，三条红线首次达绿档。
• 有息债务结构优化，两年内到期占比25%，未来融资成本或继续降低。

研究结论

保利置业销售均价创新高，但存货去化压力未好转；拿地力度显著提升，聚焦核心城市；毛利率回升，但盈利能力仍待改善；融资成本下降，财务指标优化，三条红线首次达绿档，财务状况持续改善。