毛利率探底回升，三条红线保持绿档

万科发布1H21业绩，公司上半年实现收入1671.1亿元，同比增长14.2%；权益净利润110.5亿元，同比下降11.7%。毛利率探底回升，1H21公司整体毛利率22.9%，相较去年同期下降8.9pcts，降幅较1Q有所收窄。销售保持正增长，已售未结资源充沛保证未来结算收入增长。非开发业务稳健发展，物流仓储表现亮眼。拿地权益比回升，在手现金充裕。资债指标保持稳健，三条红线指标保持绿档水平。我们下调盈利预测，将2021-23年EPS由3.79元、4.10元、4.71元下调至3.70元、3.98元、4.37元。考虑到公司未来毛利率将有所修复，叠加物业板块有分拆上市的可能，我们给予公司29.61元/股目标价，对应2021年PE为8.0倍，维持“买入”评级。