保利置业：销售额同比翻倍，三条红线改善为黄档

中国报房点地评产 2023年中报 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/8 销售额同比翻倍，三条红保线改利善置为黄业档 文/研究员房玲、洪宇桁 【销售额同比大幅增长，深耕长三角和珠三角成效显著】2023上半年保利置业实现全口径合约销售金额374亿元，合约销售面积148.2万平方米，分别同比增长126.7%和71.9%。上半年保利置业在长三角以及珠三角的销售占比超过了71%，企业在2023年计划和已经推出的9个项目中有7个位于这两个区域。在行业下行的背景下，深耕经济发达的重点区域是企业业绩的重要支撑。 【保保持一定投资力度，总土储中一线城市占比继续提高】2023上半年保利置业新增了5个项目，分布在上海、昆山、南宁、广州和苏州5个城市。新增土储建面为105万平方米，拿地总价约 193亿元，企业的投资规模仍处在不错的水平。截至2023年中期，保利置业的总土储建面为1835万平方米，相较于期初减少了4.3%。其中一线城市权益土储占比较期初提高3个百分点至25%，平均土地成本为10500元/平方米，相较于期初又继续提高了7.1%。 【毛利率仍处于下行通道，净利率跌幅收窄】2023上半年保利置业的营业收入同比减少了16.35%至156.39亿元人民币，毛利率同比降低了3.1个百分点至25.2%，毛利率的降低主要是受到 了行业下行以及疫情的余波影响。保利置业在2022年底的已售未结转金额为490亿元，对应的毛利率为18%-20%，上半年企业仅结转了其中的145.89亿元，企业毛利率短期内仍将处于下行通道。由于合作项目的转亏转盈、其他收入的增加以及没有计提存货减值等原因，保利置业的净利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄。 【净负债率大幅优化，三条红线改善为黄档】2023年中期，保利置业持有现金相较于期初增加了8.51%至343.1亿元人民币，非受限现金短债比1.95，相较于期初提高了0.25，现金短债比持续改善。净负债率相较于期初大幅降低了18.6个百分点至97.3%，满足了三条红线的要求。剔除预收后的资产负债率也降低了1.6个百分点至73.5%。因此保利置业由年初的橙档升入黄档，财务状况有所改善。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8 正文: 销售：销售额同比大幅增长，深耕长三角和珠三角成效显著 2023上半年保利置业实现全口径合约销售金额374亿元，合约销售面积148.2万平方米，分别同比增长126.7%和71.9%。企业销售规模的大幅增长主要是销售额在20亿元以上的城市从2022上半年的1个大幅增加到了9个，其中济南、昆山、宁波、上海和香港这5个城市的销售额甚至超过了40亿元。这一方面和企业在这些城市的深耕有关，另一方面也得益于企业作为央企的良好信用背景以及较强的品牌影响力。除此之外，上半年保利置业的回笼签约金额为359亿元人民币，回笼率达到96%，实现了有质量的销售，有助于资金链的稳定。 图：保利置业2019-2023上半年合约销售金额及同比增幅 数据来源：企业公告，CRIC整理2023上半年保利置业的合约销售均价达到了25231元/平米，相比于2022年全年又提升了20.6%，刷新了近年来的新高。这主要是因为企业在香港地区的销售额同比大幅增长了382%至40.02亿元，对总销售规模的占比达到了10.7%，相比于近年来基本3%左右的情况有了大幅的提升。算上香港地区之后，保利置业在长三角以及珠三角的销售占比就超过了71%。 在行业下行的背景下，深耕经济发达的重点区域是企业业绩的重要支撑。上半年保利置业首次开盘了3个项目，分别为上海保利明玥宸光、昆山保利璀璨璟园和深圳保利静安府；企业计划在下半年推出宁波海曙项目、济南历下区项目、上海青浦项目、昆山景王路项目、南宁中尧路项目和广州番禺项目6个楼盘，企业在2023年计划和已经推出的9个项目中有7个位于重点深耕的长三角和珠三角地区，也是企业逆势上行的基础。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8 图：保利置业2019-2023上半年合约销售金额区域分布情况 数据来源：企业公告，CRIC整理 02投资：保持一定投资力度，总土储中一线城市占比继续提高 2023上半年保利置业新增了5个项目，分布在上海、昆山、南宁、广州和苏州5个城市。新增土储 建面为105万平方米，拿地总价约193亿元。上半年保利置业按建面计算的拿地销售比为0.71，按金额计算的拿地销售比为0.52。保利置业计划将2023年的投资销售比控制在40%左右，在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下，企业的投资规模仍处在不错的水平。 图：保利置业2019-2023上半年新增土地建面及拿地销售建面比 数据来源：企业公告，CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8 在区域布局方面，2023上半年保利置业于长三角的新增土储建面占比达到了77%，相较于2022年全年继续提升了20个百分点。由于长三角地区内的城市经济发展水平都相对较高，居民强大的购买力在一定程度上也能够保证企业的销售稳定。在城市能级方面，由于上半年保利置业在上海拿下的青浦项目建面达到了57万平米，因此企业在一线城市的拿地占比达到了62%，相较于2022年全年提 高了48个百分点。 图：保利置业2019-2023上半年新增土储建面区域及能级分布 数据来源：企业公告，CRIC整理 截至2023年中期，保利置业的总土储建面为1835万平方米，相较于期初减少了4.3%。从土地分布来看，保利置业的土地储备中长三角和大湾区的权益土储占比相较于期初提高了5个百分点至48%；一线城市权益土储占比较期初提高了3个百分点至25%，平均土地成本为10500元/平方米，相较于期初又继续提高了7.1%。由于高能级城市的限价政策较为严格，未来高昂的土储成本或将进一步拉低企业的盈利率水平。 图：保利置业2019-2023年中期总土地储备建面及平均土地成本 数据来源：企业公告，CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8 03盈利表现：毛利率仍处于下行通道，净利率跌幅收窄 2023上半年保利置业的营业收入同比减少了16.35%至156.39亿元人民币，毛利润也同比减少了 25.53%至39.4亿元，因此毛利率同比降低了3.1个百分点至25.2%。毛利率的降低主要是受到了行 业下行以及疫情的余波影响。保利置业在2022年底的已售未结转金额为490亿元，对应的毛利率为 18%-20%，上半年企业仅结转了其中的145.89亿元，企业毛利率短期内仍将处于下行通道。 由于合作项目的转亏转盈、其他收入的增加以及没有计提存货减值等原因，保利置业的净利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄，同比降低1.98个百分点至4.6%。与此同时，保利置业的归母核心净利润为8.53亿元，同比减少了45.4%，归母核心净利率也同比下降了2.9个百分点至5.45%。未来随着低毛利率项目的逐步结转，其净利率或将持续承压。 图：保利置业2019-2023上半年盈利指标 数据来源：企业公告，CRIC整理 04偿债表现：净负债率大幅优化，三条红线改善为黄档 2023年中期，保利置业持有现金相较于期初增加了8.51%至343.1亿元人民币，非受限现金短债比 1.95，相较于期初提高了0.25，现金短债比持续改善。与此同时，总有息负债相较于期初减少了3.68% 至771.02亿元，总权益却增长了5.27至439.93亿元，因此净负债率相较于期初大幅降低了18.6个百分点至97.3%，满足了三条红线的要求。剔除预收后的资产负债率也降低了1.6个百分点至73.5%。因此保利置业由年初的橙档升入黄档，财务状况有所改善。 除此之外，在房企融资环境仍然趋紧的情况下，保利置业在上半年共完成发行了40亿元的公司债和 15亿元的中期票据，平均融资成本也较期初继续下降了0.21个百分点至4.05%，企业仍然保持着较 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8 强的融资能力。 图：保利置业2019-2023年中期偿债指标 数据来源：企业公告，CRIC整理 附表：2021-2023上半年企业财务指标 分类 财务指标 2021年 2022年 2022H 2023H 同比/百分点变动 规模 营业收入（亿元） 303.05 411.27 186.97 156.39 -16.35% 物业销售营业收入（亿元） 284.31 392.66 178.31 146.34 -17.93% 归母净利润（亿元） 20.59 8.16 12.69 6.39 -49.61% 核心归母净利润（亿元） 18.36 15.19 15.62 8.53 -45.40% 总资产（亿元） 1932.67 2031.15 1965.83 2140.43 8.88% 净资产（亿元） 381.45 417.90 407.35 439.93 8.00% 盈利及运营 毛利率 33.86% 26.94% 28.30% 25.19% -3.1pts 净利率 7.14% 2.45% 6.58% 4.60% -1.98pts 归母净利率 6.79% 1.98% 6.79% 4.09% -2.7pts 核心归母净利率 6.06% 3.69% 8.36% 5.45% -2.9pts 每股基本收益（元/股） 0.56 0.22 0.34 0.17 -51.02% 营销及管理费用率 3.78% 4.79% 5.35% 3.32% -2.03pts 现金及偿债能力指标 现金（亿元） 300.13 316.18 341.65 343.10 0.42% 短期负债（亿元） 190.08 183.63 194.05 173.80 -10.43% 现金短债比 1.58 1.72 1.76 1.97 0.21 非受限现金短债比 1.56 1.70 1.75 1.95 0.20 长短期债务比 2.65 3.36 3.08 3.44 0.36 净负债率 103.36% 115.89% 110.54% 97.27% -13.27pts 净负债率（永续债作为负债） 103.36% 115.89% 110.54% 97.27% -13.27pts 平均融资成本 4.52% 4.27% 4.34% 4.05% -0.29pts 扣除预收后的资产负债率 74.43% 75.14% 74.53% 73.50% -1.02pts 资本效率指 股东权益回报率 5.89% 2.53% 4.02% 1.95% -2.07pts 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 7/8 标 净资产收益率（ROE） 5.11% 2.53% 3.25% 1.70% -1.55pts 资产收益率（ROA） 1.01% 0.51% 0.65% 0.35% -0.3pts 资产杠杆率 613.53% 616.80% 614.80% 635.62% 20.83pts 注：现金含受限制现金； 销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计； 表中2020年数据按企业年报数据换算为人民币。 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 8/8