核心观点与关键数据
销售情况
- 2025上半年华润置地实现签约销售金额1103亿元，签约销售面积412万平方米，同比分别减少11.5%和20.9%，但全口径销售金额排名稳居行业第三位。
- 销售权益比例较2024年全年略微降低2个百分点至67%，整体去化率约为33.2%，同比提升2.1个百分点。
- 一线城市（含香港）销售占比为46%，同比提升8个百分点；TOP10城市签约贡献占比达70%，集中度同比提升5个百分点。
- 华东大区和中西部大区是业绩贡献主力，销售金额占比分别达到33%和21.9%。
- 下半年计划可售货值约为3894亿元，其中存量货值占比为57%。
投资情况
- 2025上半年新获取项目18个，新增土地投资权益地价322.8亿元，总计容建筑面积148万平方米，权益建面128万平方米。
- 权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29），新增投资均在一二线城市。
- 总土地储备建筑面积为4895万平方米，较期初减少5.8%，其中一二线城市面积占比70%。
- 投资物业土地储备面积776万平方米，一二线城市面积占比78%，购物中心占比66%。
盈利情况
- 2025上半年营业收入949.2亿元，同比增长19.9%，其中经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%。
- 核心净利润100亿元，同比减少6.6%，但经常性核心净利润60.2亿元，同比增长9.6%，占比提升至60%。
- 综合毛利率24%，同比提升1.8个百分点；物业销售结算毛利率同比回升至15.6%。
- 净利润146.9亿元，同比增长17.6%；归母净利润118.8亿元，同比增长16.2%。
- 净利率和归母净利率同比分别降低至15.5%和12.5%。
偿债情况
- 截至2025年中期持有现金1202.4亿元，较期初减少9.8%。
- 现金短债比1.95，长短期债务比3.56，净负债率39.2%，剔除预收款后的资产负债率56.1%。
- 加权平均融资成本2.79%，维持在行业极低水平，平均债务期限6.4年。
- 标普、穆迪及惠誉维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级。
多元化业务
- “3+1”一体化业务模式持续发力，第二增长曲线持续发力。
- 大资管业务方面，资管规模达4835亿元，积极推进公募REITs常态化扩募。
- 经营性不动产业务方面，写字楼和酒店业务存在压力，购物中心零售额1101亿元，同比增长20.2%。
- 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理面积持续扩张。
- 生态圈要素型业务方面，代建业务新增40个签约项目，文体运营业务营业额5.1亿元，长租公寓营业额4.15亿元，同比增长10%。
研究结论
- 华润置地销售集中度高，聚焦一二线城市，全口径规模稳居行业第三位。
- 土地储备充裕，布局结构健康，权益拿地销售金额比回升。
- 盈利能力较强，经常性业务贡献占比提升，利润率有望筑底。
- 财务稳健，融资成本维持行业极低水平。
- 第二增长曲线已相对完善，为长期跨周期发展打下坚实基础。
