核心观点与关键数据
销售与区域贡献
- 2025年上半年，新城控股实现销售金额103.3亿元，同比下降56.14%，回款率高达115.05%。
- 长三角区域销售贡献度下滑至33%，但仍是最高贡献区域；环渤海贡献度增长5个百分点至27%。
土地储备
- 2025年上半年未新增土地储备，估算可售土地储备约3210万平方米。
- 四三线城市土储占比超61%（主要集中在长三角和中西部），一二线城市占比仅39%。
营利能力
- 营业收入221亿元，同比下降34.8%；毛利润59.34亿元，同比下降19.0%。
- 整体毛利率26.85%，同比提升5.25个百分点；地产开发毛利率7.96%，下降2.97个百分点。
- 净利润8.90亿元，同比下降34.6%；归母净利润8.95亿元，下降32.1%。
偿债与融资
- 融资端取得突破：6月发行3亿美元境外债，8月发行10亿元中期票据（利率2.68%，期限5年）。
- 平均融资成本降至5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。
- 有息负债规模522.76亿元，较年初下降2.6%，但短期债务占比上升（141.6亿元，上涨13.8%）。
- 现金91.8亿元，较年初下降10.8%；现金短债比0.65（剔除受限现金为0.42），流动性承压。
商业运营
- 吾悦广场开业规模突破1600万平方米（174座，1,608.14万平方米）。
- 商业运营收入69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理毛利贡献占比提升至77.06%，毛利率71.2%。
- 年内客流9.5亿人次，同比增长16.0%；销售额超515亿元，同比增长16.5%；平均出租率达97.81%。
研究结论
- 新城控股在销售下滑背景下仍保持高回款率，但区域结构需优化，三四线城市土储占比过高。
- 毛利率提升但地产开发盈利承压，商业板块成为利润重要支撑，吾悦广场规模和运营效率显著提升。
- 融资端取得突破但短期债务和现金储备仍存压力，需关注流动性风险。
