2025开发房企中报综述：行业亏损近千亿，保流动性仍将是主要工作

2025年上半年，中国房地产开发行业整体营收规模继续萎缩，同时延续去年以来的行业级别亏损情况。统计显示，168家开发房企实现营收1.54万亿元，同比-14.9%；净利润-867亿元，同比-157.2%；归母净利润-973亿元，同比-93.6%。其中，76家房企归母净利润为正，92家亏损；62家增长，106家下降。毛利率方面，整体毛利率为17.0%（+0.1pct），归母净利润率为-6.3%（-3.5pct）。

行业销售至结算节奏显示，2021年行业销售见顶，营收理论上在2023-2024年见顶，但2021年下半年部分房企交付延迟导致结转进度受影响，2024、2025H1行业营收加速下滑。同时，行业盈利能力弱化及房价下跌带来的减值压力进一步压制利润表现。减值对中期业绩影响有限，但2025H1净利润、归母净利润同比大幅下降，反映盈利能力持续弱化。

2025年上半年，房企存货规模持续收缩，预收账款+合同负债也跟随销售下行而减少。整体存货为9.6万亿元，同比-15.7%；预收账款+合同负债为2.9万亿元，同比-28.0%。存货规模从2021年后持续收缩，主要因房企存量去化和流动性压力减缓项目开发。预收账款与合同负债同比跌幅超过存货，印证去库存艰难和行业销售下滑趋势，预计未来数年行业销售规模仍承压。

房企在手现金规模继续下降，保流动性成为核心工作。2025年上半年期末现金为1.5万亿元，同比-5.7%，相较2024年末-7.1%。2021年以来房企面临融资、销售回款双重压力，现金持续下降。2025年上半年降幅在“白名单”等政策支持下收窄，但仍是持续负增。未来“保流动性”仍是大部分房企核心工作，部分关键房企可能更聚焦“保公开债”。有必要保护大型房企和呵护房企现金流。

投资建议维持行业“增持”评级。重点关注：1）政策力度超2008、2014年，进入深水区；2）地产作为早周期指标，配置经济风向标；3）行业竞争格局改善，头部国央企和品质房企受益；4）“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”逻辑有效；5）供给侧政策如收储、处置闲置土地等利好一二线。配置方向：1）基本面alpha公司（H股绿城中国、建发国际集团等；A股滨江集团、招商蛇口等）；2）地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展）；3）中介（贝壳）；4）物业（华润万象生活、保利物业等）。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。