2024开发房企年报综述：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势

2024年，中国房地产开发行业整体营收规模开始萎缩，主要由于结转高峰期结束及新房销售见顶回落。行业盈利能力不断弱化，房价下跌导致减值压力增大，行业出现大面积亏损。房企在融资和销售两端承压，导致在手现金持续下降。统计显示，168家开发房企中，100家亏损，68家盈利，归母净利润同比下降771.4%。重点国央企在营收、盈利等方面虽承压，但相较于行业整体仍具备显著竞争优势。

核心数据：

• 行业整体营收4.33万亿元，同比下降19.2%。
• 行业整体净利润-3763亿元，归母净利润-3740亿元。
• 行业整体毛利率15.3%，归母净利润率-8.6%。
• 期末行业在手现金1.63万亿元，同比下降19.4%。
• 重点国央企营收同比下降7.4%，毛利率14.6%，归母净利润-95.7%（剔除万科、金地后同比-26.9%）。
• 重点民企营收同比下降22.9%，毛利率16.4%，归母净利润-15.0%。
• 重点国央企计提资产减值422.7亿元，重点民企计提38.8亿元，减值对净利润平均拖累幅度达40.0%。

研究结论：

• 营收下滑趋势可预见，头部国央企凭借过往销售表现和充足结转资源，营收表现更有韧性。
• 毛利率持续下降，主要受高价地项目结转和房价下行影响。
• 减值计提是拖累盈利的核心因素，头部房企减值压力相对较轻。
• 头部国央企融资保持稳定，财务优势突出，2024年有息负债同比微增0.7%，融资成本下降。
• 头部国央企销售持续跑赢行业，2024年销售金额同比下降22.7%，但销售均价微增0.7%。
• 房企拿地意愿普遍低迷，头部房企聚焦高能级城市，2024年权益拿地金额同比下降50.3%。

投资建议： 维持行业“增持”评级，重点关注：

1. 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等。
2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展等。
3. 中介：贝壳。
4. 边际催化：金地集团。
5. 物业：华润万象生活、保利物业等。

风险提示： 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。