2024开发房企中报综述：行业承压整体亏损，头部国央企和极个别民企具备竞争优势

房地产开发 证券研究报告|行业专题研究 2024年09月14日 2024开发房企中报综述：行业承压整体亏损，头部国央企和极个别民企具备竞争优势 伴随开发房企逐步走出结转高峰期，2024H1行业整体营收规模开始萎缩，同时盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业延续2023A整体亏损趋势。我们统计了全行业171家开发房企财务数据：2024H1，开发房企整体实现营收1.82 万亿元（人民币，同比-15.9%，下同）；实现净利润-354.8亿元（-153.6%）；实现归母净利润-518.5亿元（-249.8%）。利润率方面，2024H1开发房企整体毛利率为16.9%（-2.5pct）；归母净利润率为-2.9%（-4.5pct）。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为1.63万亿元（同比-19.2%，相较2023年末-19.1%）。 营收随销售规模见顶小幅回落，毛利率承压，房价下跌减值压力上升，头部国央企和极个别民企具备竞争优势。选取14家房企分析，国央企及国资占比相对较大 的混合所有制10家，民企及国资占比相对较小混合所有制4家。核心结论如下：营收：2024H1重点国央企营收入同比-5.4%；重点民企同比-24.8%。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，我们预计未来2-3年房企营收均会进一步承压，但头部国央企营收仍将继续领先行业。毛利率：重点国央企毛利率为15.0%，同比下降4.9pct，剔除万科后为16.8%，同比下降3.5pct；重点民企毛利率为17.1%，同比下降2.4pct。销管费率：重点国央企与民企营收口径销管费用率分别 为4.8%、7.8%，销售额口径销管费用率为3.4%、5.8%。投资收益：随行业趋势 继续下滑，重点国央企与民企同比分别-5.3%、-62.9%。资产减值：全国新房销售 规模、销售均价进一步下滑，重点房企延续往年继续计提资产减值。 业绩：重点国央企归母净利润同比-55.7%；剔除万科后同比-27.2%。重点民企同比-63.1%；剔除金地后同比-30.3%。本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模下行、毛利 率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整体仍有压力。历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房企更快见底。 融资与流动性：重点国央企债务融资渠道基本畅通，有息负债同比+3.6%。民企 的融资环境仍较困难，有息负债同比-14.0%。市场对于民企甚至混合所有制房企 的悲观情绪恐难在短期彻底扭转；行业整体或延续去杠杆趋势。考虑到销售回款 持续低迷，预计房企流动性整体将继续承压，重点国央企保持相对充裕的流动性。销售：2024H1重点国央企和民企销售金额同比-30.5%、-47.1%。2024年上半年全国新房销售进一步萎缩，克而瑞百强房企全口径销售金额同比下滑41.8%， 我们统计的10家重点国央企金额同比下降30.5%，重点民企同比下降47.1%。拿地：房企拿地意愿普遍低迷，将继续影响核心城市核心区域供应。我们统计的14家重点房企中有12家房企在2024年上半年拿地，但不论是权益拿地金额还是 拿地力度，均较上年有明显下降。其中重点国央企上半年合计权益拿地金额为1161.4亿元，同比大幅下降65.9%；重点民企合计权益拿地金额为164.2亿元，同比大幅下降63.7%。我们预计全年房企拿地规模将继续负增长，特别是核心一二线城市补库量不足，可能导致后续这些城市新房供应与成交的继续减少。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理 由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述， 认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2023-092024-012024-052024-09 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W36：本周新房成交同比-9.5% 二手房同比+1.7%》2024-09-08 2、《房地产开发：2024W35：本周新房成交同比- 34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间》2024- 09-01 3、《房地产开发：房屋养老金制度点评》2024-08-28 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、开发房企年报综述：行业延续整体亏损趋势，现金流持续承压4 二、重点房企财务及经营分析6 2.1营收因结转资源减少而整体承压，头部国央企持续跑赢行业7 2.2开发业务毛利率全面承压，聚焦核心城市拿地的房企毛利率有望领先行业企稳8 2.3销管费用率仍承压，头部房企优势明显8 2.4投资收益随行业趋势继续下滑，国央企降幅有所收窄9 2.5多数房企仍面临资产减值压力，影响上半年利润10 2.6归母净利润趋势性下行，头部房企业绩有望率先企稳11 2.7融资与流动性：国央企保持融资渠道畅通，民企财务指标有所弱化13 2.8销售：头部国央企持续跑赢行业，看好土储聚焦核心城市的房企16 2.9拿地：竞争格局未发生明显变化，房企拿地意愿普遍低迷18 图表目录 图表1：申万房地产开发公司历年营业收入及同比4 图表2：申万房地产开发公司历年营业成本及同比4 图表3：申万房地产开发公司历年利润总额及同比5 图表4：申万房地产开发公司历年净利润及同比5 图表5：申万房地产开发公司历年归母净利润及同比5 图表6：申万房地产开发公司历年期末现金及同比5 图表7：申万房地产开发公司历年毛利率（加权计算）5 图表8：申万房地产开发公司历年归母净利率（加权计算）5 图表9：重点14家房企名单6 图表10：2020-2024H1重点国央企及民企营业收入及同比增速7 图表11：2023H1、2024H1公司营收及同比增速7 图表12：2020-2024H1重点国央企及民企毛利率（%）8 图表13：2023H1、2024H1公司毛利率（%）及同比变化8 图表14：2020-2024H1重点国央企及民企销售管理费用率（%，营收口径）9 图表15：2020-2024H1重点国央企及民企销售管理费用率（%，销售金额口径）9 图表16：2023H1、2024H1销售管理费用率及同比（%，营收口径）9 图表17：2023H1、2024H1销售管理费用率及同比（%，销售额口径）9 图表18：2020-2024H1重点国央企及民企投资收益（对合营联营企业的投资收益）规模及同比10 图表19：2023H1、2024H1公司投资收益规模及同比10 图表20：2023H1、2024H1公司投资收益占10 图表21：2023H1、2024H1公司投资收益占净利润比重（%）10 图表22：2020-2024H1重点国央企及民企计提资产减值规模11 图表23：2023H1、2024H1公司计提资产减值规模11 图表24：2023H1、2024H1公司计提信用减值规模11 图表25：2020-2024H1重点国央企及民企归母净利润及同比12 图表26：2020-2024H1重点国央企及民企归母净利率12 图表27：2023H1、2024H1公司归母净利润及同比12 图表28：2023H1、2024H1公司归母净利率及同比12 图表29：2020-2024H1重点国央企与民企有息负债13 图表30：2023H1、2024H1公司有息负债规模及同比增速13 图表31：2023H1、2024H1公司综合融资成本对比14 图表32：2023H1、2024H1公司三道红线指标汇总14 图表33：2020-2024H1重点国央企与民企货币资金与同比15 图表34：2023H1、2024H1公司货币资金与同比15 图表35：2020-2024H1重点房企（A股）经营活动产生的现金流净额15 图表36：2020-2024H1重点房企（A股）投资活动产生的现金流净额15 图表37：2020-2024H1重点房企（A股）筹资活动产生的现金流净额15 图表38：2020-2024H1重点国央企及民企全口径销售金额及同比17 图表39：2023H1、2024H1公司全口径销售金额及同比17 图表40：2020-2024H1重点国央企及民企全口径销售面积及同比17 图表41：2023H1、2024H1公司全口径销售面积及同比17 图表42：2020-2024H1重点国央企及民企全口径销售单价及同比17 图表43：2023H1、2024H1公司全口径销售单价及同比17 图表44：2020-2024H1重点国央企及民企权益拿地金额及同比18 图表45：2023H1、2024H1公司权益拿地金额及同比18 图表46：2023H1、2024H1公司拿地投销比（权益口径）18 一、开发房企年报综述：行业延续整体亏损趋势，现金流持续承压 伴随开发房企逐步走出结转高峰期，2024H1行业整体营收规模开始萎缩，同时盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业延续2023A整体亏损趋势。 我们根据申万房地产开发行业个股名单筛选，剔除B股、剔除未发布2024中报个股、剔除A/H两地上市的H股后，统计了全行业171家开发房企财务数据。2024H1，开发房企整体实现营收1.82万亿元（人民币，同比-15.9%，下同）；实现净利润-354.8亿元 （-153.6%）；实现归母净利润-518.5亿元（-249.8%）。利润率方面，2024H1开发房企整体毛利率为16.9%（-2.5pct）；归母净利润率为-2.9%（-4.5pct）。期内，171家开发房企实现归母净利润为正有81家，亏损有90家；归母净利润增长的仅45家，下降的 有126家。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为1.63万亿元（同比-19.2%，相 较2023年末-19.1%）。 从销售至结算的节奏来看，行业销售规模于2021年见顶，理论上营收见顶的时间在 2023-2024年，之所以营收也在2021年出现高点，主要是2021年下半年后部分房企交 付延迟，从而影响结转进度。至2024年，开发房企也逐步走出结转高峰期，因此期内行业营收开始出现明显下滑。另一方面，行业盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，进一步压制行业利润表现。销售持续低迷影响营收业绩的同时，也明显拖累房企回款情况，在融资未完全改善的环境下，开发房企现金流持续承压。 图表1：申万房地产开发公司历年营业收入及同比图表2：申万房地产开发公司历年营业成