《亚太地平线2025》第二部分：加强韧性

核心观点

• 特朗普2.0时期的贸易政策变化：特朗普政府的第二任期标志着全球贸易结构的根本性转变。其贸易政策范围更广、强度更大，对57个国家征收关税，平均有效关税率超过10%，其中对中国大陆商品的有效关税率高达124.1%。尽管近期有所缓和，但贸易保护主义已成为一种结构性工具。
• 中美脱钩加速：特朗普政府的贸易政策加速了中美脱钩的进程，不仅限于贸易，还包括技术、资本和人才流动。汽车和电子产品等领域的全面关税以及国家安全控制措施正在切断两国曾经紧密相连的供应链。
• 供应链多元化成为必然：在关税压力下，企业被迫进行供应链多元化，从“中国+1”策略扩展到“中国+N”模式，即多国采购和灵活的生产网络成为标准操作要求。东南亚和印度等地区凭借其关税优势，成为供应链多元化的主要受益者。

关键数据

• 中国大陆商品的有效关税率从19.3%上升到124.1%。
• 全球平均有效关税率从3.1%上升到10.3%。
• 东南亚地区在2017年至2024年期间，中国企业制造业投资增长了五倍。
• 越南和印尼在2024年吸引了超过30亿美元的中国制造业投资。
• 越南物流需求在2020年至2024年期间增长了17.2%。
• 印度2024年的办公租赁量增长了6.68百万平方米。

研究结论

• 企业房地产策略的转变：企业房地产策略需要从 footprint 扩张转向运营弹性和总成本绩效。企业需要更加关注运营弹性、合规性和灵活性，以应对不断变化的贸易环境。
• 租赁结构的变化：企业倾向于更灵活的租赁结构，例如带有选项的租赁和可扩展的租赁空间。短期、灵活的租赁和定制化空间解决方案将成为主流。
• 自建物业的兴起：由于运营不确定性的增加，企业对自建物业的需求增加，以满足其特定的需求。
• 区域化趋势：区域化趋势将加剧，东南亚和印度等地区将成为企业房地产投资的热点地区。

战略行动框架

• 结构租赁以实现灵活性和退出敏捷性。
• 投资支持分布式运营的设施和不同地区。
• 将情景规划工具嵌入位置和租赁决策中。

国家洞察

• 印度：办公租赁期限从5年缩短到1-3年，灵活租赁和定制化空间解决方案受到青睐。
• 印尼：办公租赁期限从5年缩短到1-3年，breakclauses 和免租期成为常态。
• 马来西亚：灵活租赁和自建物业受到青睐。
• 越南：办公租赁期限从5年缩短到3-4年，工业租户寻求3年租赁期，带有扩建和 breakclauses 条款。

CRE 领导力优先事项

• 设计具有弹性的物业：企业需要能够适应不断变化的市场需求的物业。
• 投资于支持分布式运营的设施：企业需要在不同地区拥有运营设施，以降低风险并提高效率。
• 优先考虑运营弹性和合规性：企业需要确保其房地产投资能够满足不断变化的运营需求和监管要求。