基本盘稳固，土地投资聚焦有力
2025H1，公司实现签约额1103.0亿元，虽然同比下降11.6%，但仍跑赢行业整体水平。一线城市销售占比同比提升8个百分点，带动销售单价同比上涨11.9%至26777元/平方米，产品结构持续优化。公司销售额稳居行业第三，头部优势持续强化。2025H1，公司以总地价447.3亿元成功获取18宗优质土地，投资强度达40.6%，位列行业前三，且全部聚焦于一线及强二线城市，有效投资做实增量。
财务数据稳健，发展韧性强劲
2025H1，公司营业额同比增长19.9%至949亿元。受益于一线城市收入占比提升，住开板块毛利率出现结构性修复，2025H1录得15.6%，同比增长3.2个百分点。公司实现归母净利润及核心净利润118.8亿元和100.0亿元，分别同比增长16.2%和-6.6%。经常性业务对核心净利润的贡献占比提升至60.2%。公司派息稳定，中期每股股息0.2元，较2024年中期派息持平。截至2025H1，公司综合借贷总额为2812.7亿元，现金及银行结存达1202.4亿元，财务结构保持稳健。公司加权平均融资成本较2024年末下降32个基点至2.79%，维持行业最低梯队，三道红线指标维持绿档，偿债压力可控，安全边际充裕。
“3+1”业务模式协力发展，优质商业运营重塑核心竞争力
公司以“城市投资开发运营商”战略定位为指引，通过构建“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务叠加“生态圈要素型业务”形成合力共同发展。公司以前瞻性布局的商业资产构建护城河，稳定的租金收入反哺主业穿越周期。2025H1，公司已开业购物中心达94座，实现零售额1101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%；实现租金收入达104亿元，同比增长9.9%。公司资管规模达4835亿元，其中购物中心资管规模3131亿元，占比高达65%。公司已成功搭建包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多层次产品，逐步完善的投融建管退“资本闭环”为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。
投资建议
基于目前行业下行周期，国盛证券调整盈利预测，预计公司2025/2026/2027年营收为2824/2812/2654亿元；归母净利润为248/257/262亿元；对应EPS为3.47/3.60/3.67元/股；对应PE为8.0/7.7/7.6倍，维持“买入”评级。
风险提示
政策放松力度不及预期，拿地规模及毛利率不及预期，行业基本面下行风险。
