核心观点与关键数据
2025年上半年，招商积余实现总营业收入91.1亿元，同比增长16.17%；归母净利润4.7亿元，同比增长8.9%。公司坚持“开源增收”与“提质增效”双轮驱动，维持增持评级，目标价16.12元。
基础物管业务
- 毛利率略微提升0.61个百分点至10.9%，持续保持在第三方非住宅赛道优势。
- 新签年度合同额17.6亿元，其中第三方项目占比90%（千万级项目贡献58%）。
- 非住业态基础物管收入49.2亿元（+6.1%），毛利率11.9%；住业态基础物管收入19.3亿元（+12.2%），毛利率10.7%。
- 深耕深圳、广东（除深圳）、江苏、上海、四川五大区域，带来51.7亿元的基础物管营收。
- 非住宅板块在规模拓展上表现优于住宅，但签约合同的短期波动显示市场竞争加剧。
增值服务业务
- 平台增值服务和专业增值服务分别实现2.3亿、17.2亿元，分别同比减少11.3%、增加86.8%。
- 聚焦到家服务、空间资源、房产经纪等高粘性、高毛利赛道。
- 到家服务持续优化服务产品品类，服务覆盖50+核心城市，平台SKU突破400个。
- 探索空间资源多种经营方式，通过数字化赋能提升资源精细化管理，深耕一线重点城市，实现资源坪效提升15%。
- 大力发展房产经纪，着力构建社区门店模式，强化二手租售专业能力建设。
资产管理业务
- 收入3.1亿元（同比+5.9%），毛利率下滑至48.6%。
- 商业运营收入占比提升至30.1%，但毛利率26.9%较2024年同期下降11个百分点。
- 持有物业出租收入占比69.9%，毛利率58.0%几乎和2024年同期持平。
- 旗下招商商管在管项目72个（含筹备），管理面积397万㎡，其中自持3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。
- 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为46.9万㎡，出租率为93%。
财务预测
- 预计2025/2026/2027年EPS分别为0.89/1.03/1.14元。
- 考虑公司坚持“开源增收”与“提质增效”双轮驱动，给予公司2025年18.11 X PE，维持目标价16.12元。
风险提示
市场化拓展和增值服务发展不及预期。
