招商积余2022中报点评：多元业态并驾齐驱，轻重分离稳步推进

招商积余（001914） 证多元业态并驾齐驱，轻重分离稳步推进 券 研——招商积余2022中报点评 究买入（维持）投资摘要 报 告事件概述 行业:房地产 8月26日，公司发布2022半年报，2022H1公司实现营业收入56.46亿 日期: 2022年08月29日 元，同比增长18.16%，实现归母净利润3.31亿，同比增长33.49%。 分析师:金文曦 Tel:021-53686143 E-mail:jinwenxi@shzq.comSAC编号:S0870521100003 联系人:蔡萌萌 Tel:021-53686184 基本数据最新收盘价（元） 17.56 12mthA股价格区间（元） 11.38-20.26 总股本（百万股） 1,060.35 无限售A股/总股本 62.89% 流通市值（亿元） 117.10 E-mail:caimengmeng@shzq.comSAC编号:S0870121110010 公司点评 最近一年股票与沪深300比较 招商积余沪深300 % 08/2111/2101/2204/2206/2208/22 58% 48% 38% 28% 19% 9 -1% -11% -21% 相关报告： 《百年招商殷实美好，善积余庆再启征程》 ——2022年04月26日 基础物业稳中向好，市场化外拓成效显现。截至2022年6月，公司在 管项目1803个，管理面积3.01亿平方米，公司坚持全业态发展，办公、园区巩固领先地位，医院、学校等业态快速突破，2022H1新签合同金额15.95亿，同比增长17%。上半年成功并购新中物业67%股权，南航物业、上航物业投后组织平稳过渡。 增值服务长效显现，内外兼修成长可期。到家汇商城活跃度稳步提升，2022H1全平台交易额3.75亿元，同比增长22%，营业收入2.01亿元，同比增长136%。案场协销、建筑科技服务、设备服务等专业增值服务齐头并进，专业增值服务上半年实现营业收入8.33亿元，毛利 率14.08%。 资管业务稳健经营，轻重分离有序推进。截至2022年6月，公司在管 商业项目47个（含筹备项目），管理面积233.1万平方米，其中管理 公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目39个，第三 方品牌输出项目5个。公司积极推动轻资产运营平台建设，将深圳中 航城、昆山中航、赣州九方3家公司全部转让，实现轻重分离。 投资建议 公司依托招商局集团，资源禀赋优异，上半年在管面积突破3亿平方米，增值服务多元并进，南航等物业投后管理平稳过渡。我们预计公司2022-2024年营业收入将分别同比增长23.7%、24%、23.6%至131.06、162.54、200.95亿元；归母净利润将分别同比增长36.6%、 26.2%、28.9%至7.01、8.84、11.4亿元，EPS分别为0.66、0.83、 1.08元。对应8月26日收盘价，PE分别为27X/21X/16X，维持“买入”评级。 风险提示 行业竞争加剧风险；投后整合不畅风险；市场不确定性风险。 数据预测与估值 单位：百万元 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 10591 13106 16254 20095 年增长率 22.4% 23.7% 24.0% 23.6% 归母净利润 513 701 884 1140 年增长率 17.3% 36.6% 26.2% 28.9% 每股收益（元） 0.48 0.66 0.83 1.08 市盈率（X） 36.30 26.57 21.06 16.33 市净率（X） 2.15 2.01 1.84 1.65 资料来源：Wind，上海证券研究所（2022年08月26日收盘价） 公司财务报表数据预测汇总 资产负债表（单位：百万元）利润表（单位：百万元） 指标 2021A 2022E 2023E 2024E 指标 2021A 2022E 2023E 2024E 货币资金 2060 2603 3528 4473 营业收入 10591 13106 16254 20095 应收票据及应收账款 1540 1851 2324 2857 营业成本 9133 11250 13913 17154 存货 1390 2317 2285 3052 营业税金及附加 92 124 158 191 其他流动资产 842 982 1076 1335 销售费用 87 107 169 205 流动资产合计 5832 7753 9212 11717 管理费用 387 507 625 790 长期股权投资 50 67 96 118 研发费用 38 54 68 86 投资性房地产 6994 6994 6994 6994 财务费用 132 58 36 3 固定资产 565 556 586 616 资产减值损失 -110 -1 0 0 在建工程 5 0 0 0 投资收益 4 4 0 8 无形资产 21 21 21 21 公允价值变动损益 107 0 0 0 其他非流动资产 3298 3335 3391 3438 营业利润 745 1036 1300 1683 非流动资产合计 10933 10973 11088 11187 营业外收支净额 2 0 0 4 资产总计 16766 18726 20300 22904 利润总额 746 1036 1301 1687 短期借款 200 125 8 -88 所得税 294 406 513 667 应付票据及应付账款 1041 1225 1559 1885 净利润 453 630 788 1020 合同负债 692 898 1082 1351 少数股东损益 -60 -71 -97 -120 其他流动负债 2673 3793 4180 5264 归属母公司股东净利润 513 701 884 1140 流动负债合计 4605 6042 6828 8412 主要指标 长期借款 624 624 624 624 指标 2021A 2022E 2023E 2024E 应付债券 1500 1500 1500 1500 盈利能力指标 其他非流动负债 1461 1461 1461 1461 毛利率 13.8% 14.2% 14.4% 14.6% 非流动负债合计 3585 3585 3585 3585 净利率 4.8% 5.3% 5.4% 5.7% 负债合计 8190 9626 10413 11997 净资产收益率 5.9% 7.6% 8.7% 10.1% 股本 1060 1060 1060 1060 资产回报率 3.1% 3.7% 4.4% 5.0% 资本公积 3068 3068 3068 3068 投资回报率 4.7% 5.7% 6.6% 7.7% 留存收益 4534 5129 6013 7153 成长能力指标 归属母公司股东权益 8661 9256 10140 11280 营业收入增长率 22.4% 23.7% 24.0% 23.6% 少数股东权益 -86 -156 -253 -373 EBIT增长率 13.2% 24.6% 22.5% 25.6% 股东权益合计 8575 9099 9887 10907 归母净利润增长率 17.3% 36.6% 26.2% 28.9% 负债和股东权益合计 16766 18726 20300 22904 每股指标（元） 现金流量表（单位：百万元） 每股收益 0.48 0.66 0.83 1.08 指标 2021A 2022E 2023E 2024E 每股净资产 8.17 8.73 9.56 10.64 经营活动现金流量 703 921 1286 1306 每股经营现金流 0.66 0.87 1.21 1.23 净利润 453 630 788 1020 每股股利 0 0 0 0 折旧摊销 102 97 120 123 营运能力指标 营运资金变动 -93 78 265 65 总资产周转率 0.63 0.70 0.80 0.88 其他 241 116 113 97 应收账款周转率 7.01 7.25 7.14 7.20 投资活动现金流量 -294 -79 -128 -156 存货周转率 6.57 4.85 6.09 5.62 资本支出 -18 -121 -205 -196 偿债能力指标 投资变动 -5 38 76 32 资产负债率 48.9% 51.4% 51.3% 52.4% 其他 -272 4 0 8 流动比率 1.27 1.28 1.35 1.39 筹资活动现金流量 -643 -300 -232 -205 速动比率 0.92 0.86 0.98 0.99 债权融资 -290 -75 -118 -96 估值指标 股权融资 0 0 0 0 P/E 36.30 26.57 21.06 16.33 其他 -353 -225 -115 -109 P/B 2.15 2.01 1.84 1.65 现金净流量 -234 542 925 945 EV/EBITDA 22.52 15.61 12.02 9.13 资料来源：Wind，上海证券研究所 请务必阅读尾页重要声明2 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询资格或相当的专业胜任能力，以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告，并保证报告采用的信息均来自合规渠道，力求清晰、准确地反映作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响。此外，作者薪酬的任何部分不与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格。 投资评级体系与评级定义 股票投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准指数表现的看法。 买入股价表现将强于基准指数20%以上增持股价表现将强于基准指数5-20%中性股价表现将介于基准指数±5%之间减持股价表现将弱于基准指数5%以上 无评级由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事 件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业投资评级：分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起12个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准指数表现的看法。 增持行业基本面看好，相对表现优于同期基准指数中性行业基本面稳定，相对表现与同期基准指数持平减持行业基本面看淡，相对表现弱于同期基准指数 相关证券市场基准指数说明：A股市场以沪深300指数为基准；港股市场以恒生指数为基准；美股市场以标普500 或纳斯达克综合指数为基准。投资评级说明： 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。 免责声明 本报告仅供上海证券有限责任公司(以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本公司同意引用、刊发的，须注明出处为上海证券有限责任公司研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 在法律许可的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券或期权并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供多种金融服务。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见和推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值或投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见或推测不一致的报告。