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结转规模下降，销售稳健，投资质量不断提高——公司信息更新报告

2025-08-26 开源证券墨

核心观点：维持对保利发展的“买入”评级，认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，在收入利润下滑、毛利率承压的情况下，仍保持销售领先地位，土储结构优化，负债结构改善，资金成本优势明显。
关键数据：
- 业绩表现：2025H1营业收入1168.6亿元（同比-16.1%），归母净利润27.1亿元（同比-63.5%），经营性净现金流160.2亿元（由负转正），毛利率14.6%（同比-1.4pct），净利率5.6%（同比-2.1pct）。
- 销售表现：2025H1签约金额1451.7亿元（同比-16.3%），签约面积713.5万方，签约均价2.03万元/平，38城销售占比92%，9个核心城市销售排名第一，销售回笼1448亿元，综合回笼率100%（同比+15pct）。
- 拿地情况：新增项目26个，拿地总土地款509亿元（同比+304%），拿地权益比87%，拿地强度35.1%，土储建面5855万方（较年初下降403万方）。
- 财务指标：有息负债3488亿元，新增有息负债平均成本2.71%（降低21BP），综合成本2.89%，资产负债率73.5%（扣除预收款63.3%，净负债率59.6%），较期初分别-0.8pct、-1.4pct、-3.0pct，一年内到期有息负债占比21.4%（较年初-2.9pct）。
研究结论：公司业绩下滑主要受结转规模和毛利率下降、销售费率提升、投资净收益下滑影响，但销售和拿地保持稳健，融资成本持续下降，负债指标优化。预计2025-2027年归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别为0.47、0.55、0.63元，对应PE估值分别为17.5、15.1、13.2倍。看好公司低价项目结转完成后业绩修复，维持“买入”评级。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。