2025年上半年，澳大利亚投资交易总额为170亿美元，较2024年同期略有下降，主要受全球政策不确定性上升影响，导致投资者信心减弱，大型交易活动减少。第二季度投资额为82亿美元，其中跨境资本最为活跃，占总交易量的42%。
市场表现与趋势
- 办公室市场：第二季度交易额为12亿美元，较第一季度有所回落，但CBD办公楼价值保持稳定，郊区资产价值下降0.9%。整体空置率略有上升，但高端市场供应紧张，推动有效租金增长，悉尼和布里斯班市场表现尤为突出。
- 工业资产：第二季度投资额达29亿美元，表现最佳，主要受摩根士丹利收购Frasers Prime Logistics Portfolio（价值3亿美元）和京东收购Wacol物流枢纽（价值2.5亿美元）等交易推动。工业资产价值连续四个季度增长0.9%，受益于利率下调和投资者对工业资产的高度偏好。
- 零售市场：第二季度零售资产价值上涨0.3%，其中社区购物中心增长0.5%，受消费者储蓄意愿增强影响，但收入增长有望推动未来消费支出。
跨境资本流动
- 美国投资者继续主导跨境交易，第二季度交易额26亿美元（占总交易量42%），其中54%来自美国资本。主要交易包括Greystar收购GIC澳大利亚PBSA组合（14亿美元）和摩根士丹利收购Frasers Prime Logistics Venture组合（3亿美元）。
- 日本资本重新活跃，对澳大利亚资产兴趣上升，主要关注工业资产和土地价值增长。新加坡、日本和加拿大投资者需求相对疲软。
利率与收益
- 澳大利亚联邦银行（RBA）连续降息，第二季度现金利率降至3.6%，市场预期2025年再降2-3次，最终利率预计在2026年年中降至3.0%。
- 2年期和5年期掉期利率降至2022年中以来的最低水平，而10年期债券收益率仍维持在4.2%，反映投资者对长期通胀和财政风险的担忧。
- 工业资产收益率受压，悉尼和布里斯班工业收益率分别降至5.4%和6.0%，而办公室市场收益率保持稳定。
关键主题与展望
- 工业资产：受益于利率下调和长期基本面改善，工业资产资本增值前景乐观，尤其是悉尼和布里斯班的优质资产。
- 住宅租赁：2025年将成为新增供应量创纪录的一年，悉尼和墨尔本表现突出，运营方案表现良好，高入住率和租金增长增强市场信心。
- 办公室市场：悉尼CBD核心区率先复苏，资本价值有望提升，而高端市场供应紧张将推动租金增长。
- 关税风险：美国关税政策不确定性仍存，但市场反应平淡，因市场关注实际影响而非政策变动。
结论
尽管短期不确定性仍存，但澳大利亚市场长期前景乐观，低利率环境、工业资产需求增长和高端市场供应紧张将推动资本增值。跨境资本流动持续活跃，尤其是美国和日本投资者，未来市场复苏有望在下半年加速。
