澳大利亚首都观点2026年2月

2025年第四季度，澳大利亚商业地产交易活动保持强劲，投资者信心提升，推动各主要地产板块资本增长，部分市场需求增强带动收益率下降。全年总投资额达514亿澳元，同比增长41%，跨境资本最为活跃，占总交易量的32%。

核心数据

• 总投资额：514亿澳元（同比增长41%）
• 跨境资本占比：32%
• 主要板块表现：零售（9.2%总回报）、工业（8.6%）、办公（5.9%）
• 办公市场：悉尼CBD资本价值环比增长0.5%，郊区资产价值下降1.2%
• 工业市场：收益率稳定，资本价值环比增长1.1%
• REITs：Q4首次成为净买家，主要投资零售资产

区域表现

• 新南威尔士州：投资额稳步回升至220亿澳元，悉尼市场吸引力增强
• 办公市场：悉尼CBD核心资产表现突出，但郊区资产承压
• 工业市场：高需求支撑优质资产竞争加剧

经济与政策影响

• 澳联储2月加息25个基点至3.85%，但2025年降息仍提振市场流动性
• 私人消费驱动经济增长，家庭可支配收入提升4%，推动消费增长
• 通胀加速，10年期债券收益率升至4.8%

2026年展望

• 现金率上调将放缓收益率压缩，但核心市场仍存在抄底机会
• 办公市场：新供应减少支撑CBD核心资产价值，但需关注区域分化
• 工业市场：墨尔本将受益于价值增值投资
• 资产选择重要性提升：高吸引力资产将受益于市场分化