公司深度报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级

南都物业作为国内首家登陆A股的独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司基础物管业务主要集中在长三角地区，2024年末总签约面积8610.8万平方米，其中住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。2024年物管收入15.9亿元，同比下降1.9%，毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司积极拓展增值业务，打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，2024年业主增值服务收入1.59亿元，同比下降5.9%，毛利率44.1%。非业主增值服务收入0.24亿元，同比增长2.6%，毛利率18.8%。公司积极探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，并投资设立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%。公司管理成本下降，期间费率7.5%，同比下降1.3个百分点；管理费率6.0%，同比下降0.8个百分点。2024年公司实现经营性净现金流1.79亿元，同比-3.7%。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍。我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。